中國有句古語：“天欲其亡，必令其狂”。作為地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，恒大、碧桂園等房企業(yè)務(wù)的高速猛漲為眾多后繼者打開了一條快速擴(kuò)張的道路，而“高周轉(zhuǎn)”就是其中的關(guān)鍵詞，行業(yè)高周轉(zhuǎn)企業(yè)的核心經(jīng)營邏輯: 通過回收自有資金及項目現(xiàn)金流貢獻(xiàn)實現(xiàn)規(guī)模發(fā)展。這里面不能缺乏的兩大要素就是“資金”和“土地”。

NO.1丨壹

高周轉(zhuǎn)房企進(jìn)駐安徽合肥

開發(fā)企業(yè)有個共識，資金需求量越大、現(xiàn)金流占用越久，資金壓力越大。所以房企普遍追求高周轉(zhuǎn)就是為了提高資金的利用率，項目開發(fā)越快占用資金的成本就越低。所以各房企的要求都是快起來，萬科最新要求“5946”，拿地后5個月開工、9個月開盤、首推貨量40%、開盤后當(dāng)月去化率60%。碧桂園的“456”模式，要求所有三四五線城市新獲取項目，均需4個月開盤、5.5個月資金回正、6個月資金再周轉(zhuǎn)。恒大推進(jìn)6個月開盤，首開去化率至少60%以上。

高周轉(zhuǎn)另一個要素就是土地。在土地儲備方面，各房企為了擴(kuò)大業(yè)績版圖，紛紛把觸角深入到安徽境內(nèi)，鑒于目前合肥地價處于相對洼地，在城市圈政策利好加持下，中長期投資前景依舊值得期待。比于京津冀、粵港澳大灣區(qū)、成渝城市群等，長三角地區(qū)核心一二線城市擁有較強吸附力，人口、經(jīng)濟(jì)規(guī)模優(yōu)勢顯著，市場需求較為堅挺。

作為長三角一體化的”1+5核“之一、以及安徽省的省會，合肥自然受到了各大房企的關(guān)注。雖相較于杭州、南京和蘇州這類準(zhǔn)一線城市稍遜一籌，但合肥在省內(nèi)具備較強吸附力。安徽省內(nèi)三四線城市外來人口普遍偏好就近遷移，作為省會，合肥已然成為省內(nèi)外來人口第一聚集地。因此，近三年合肥也是企業(yè)踐行以城市圈發(fā)展為核心、投資回歸一二線的戰(zhàn)略的落腳點之一，并直接體現(xiàn)在房企對合肥投資逐年加碼。

再說合肥的房價，在2016年之前，可以說是全國價值最大的價值洼地，2016年，合肥的房價漲幅全球第一，房價翻了一倍，此時的合肥房產(chǎn)引起了全國的關(guān)注，2020年，合肥房價漲幅高達(dá)34%，再次領(lǐng)跑全國房地產(chǎn)市場，再度引起全國的關(guān)注，現(xiàn)階段，合肥的房產(chǎn)已經(jīng)被全國大多數(shù)人所熟知。隨著合肥房價的上漲，隨著合肥房地產(chǎn)行業(yè)成為全國所關(guān)注的重點，合肥也成為了全國大牌房企所追逐的市場，也成了行業(yè)寒冬前的房企瘋狂之所。

NO.2丨貳

市場過熱，三道紅線出臺

2013-2018年房地產(chǎn)貸款余額增速達(dá)20%以上，2019年房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的比例高達(dá)29%，金融資源市場占用度非常高。2020年上半年，為緩解疫情帶來的負(fù)面影響，信貸環(huán)境較為寬松，部分資金借此違規(guī)流入樓市，再次形成房地產(chǎn)市場過熱局面。為落實“房住不炒”的要求，控制行業(yè)融資規(guī)模，防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，2020年8月國家出臺了針對房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，具體包括三線四檔，稱為“三道紅線”。“三道紅線”旨在通過管控房企有息負(fù)債增長情況，從源頭上控制資本流入房地產(chǎn)行業(yè)的速度，管控房地產(chǎn)行業(yè)杠桿水平，維持整個金融體系的安全和穩(wěn)定。

隨著“三道紅線”和“貸款集中度管理”出來后，房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境出現(xiàn)了翻天覆地的變化。特別是那些“三道紅線”均觸碰的房企，金融機構(gòu)基本上對該房企停貸了，疊加銷售下滑回款趨緩，從而導(dǎo)致了房企陷入流動性危機。而直接的后果就是債務(wù)違約。這種債務(wù)違約，可以說是全面性的，不僅金融機構(gòu)的債務(wù)違約，而且材料供應(yīng)商的材料款、施工單位的工程款均出現(xiàn)債務(wù)違約。房企的全面違約，也促進(jìn)了房企開發(fā)建設(shè)的項目全面停擺。于是一系列的房企終于暴雷了。

NO.3丨叁

藍(lán)光、恒大等房企拉開暴雷的序幕

房地產(chǎn)暴雷指的是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金鏈斷裂、無法償還債務(wù)等問題，導(dǎo)致公司停業(yè)、清盤、法人跑路、平臺失聯(lián)或倒閉的情況。這通常是由于市場環(huán)境變化、政策調(diào)整、企業(yè)經(jīng)營不善等多種因素綜合作用的結(jié)果。在這種情況下，公司的資金鏈出現(xiàn)斷裂，無法繼續(xù)運營，可能需要進(jìn)行破產(chǎn)清算或重組。但是這些房企曾經(jīng)都是在合肥土拍市場上叱咤風(fēng)云的舵手。

四川藍(lán)光和駿實業(yè)股份有限公司成立于1990年，系藍(lán)光集團(tuán)下屬控股公司，算是早期進(jìn)入合肥市場的一家全國性房企，2014年8月21日，藍(lán)光地產(chǎn)競得瑤海區(qū)E1406號商住地塊，刷新該區(qū)當(dāng)時土拍新記錄，正式宣告進(jìn)入合肥市場!2015年4月29日，藍(lán)光地產(chǎn)以850萬元/畝的價格拿下高新區(qū)KF5號地塊成為區(qū)域新的單價地王。在2016年更是拿下廬陽的翰林龍府項目，在當(dāng)時名噪一時!

但是債務(wù)暴雷，從2021年7月31日仲裁和訴訟違約資金21.12億開始，到2021年12月21日，大的被告6次，總計累計違約資金258.81億。2022年到2023年1月14日，又有訴訟官司11次，累計違約資金124.07億元。兩年累計違約債務(wù)383億，使得藍(lán)光一步步走向退市，最終于2023年5月30日，發(fā)布退市公告，走向落幕!

恒大地產(chǎn)則無需多說，作為國內(nèi)地產(chǎn)民企的龍頭之一，曾在合肥留下多個驚艷的項目，遍布各個區(qū)域，北至長豐的恒大帝景，南有濱湖的恒大中心，東到肥東和睦湖的恒大綠洲，西至政務(wù)的恒大華府。而最重要的一筆就是曾經(jīng)接手了陽光半島項目，為當(dāng)時的爛尾項目諸如一注強心劑。

但后來事情的發(fā)展如人所見，恒大地產(chǎn)的暴雷引起了地產(chǎn)行業(yè)的。隨著時間的推移，恒大集團(tuán)公司的現(xiàn)金流問題變得更加嚴(yán)重，無法滿足債務(wù)償還需求。最終，恒大集團(tuán)不得不宣布違約，正式宣告暴雷。而在合肥市場上的表現(xiàn)就是多個恒大項目的停工，而陽光半島項目幾經(jīng)波折最終被信達(dá)和華宇接手，避免了更嚴(yán)重的后果。

房企的暴雷在新房市場上大多表現(xiàn)為停工或者緩慢施工從而導(dǎo)致交房難，在二手房市場方面，也一定程度上拉低了暴雷房企房源的掛牌價格，在同一片區(qū)多低于同檔次房企房源價格。

 

NO.4丨肆

結(jié)語

房企暴雷的后果是很嚴(yán)重的，不僅讓銀行、信托、基金等機構(gòu)的資金進(jìn)入房地產(chǎn)更謹(jǐn)慎，甚至很多之前進(jìn)入房地產(chǎn)的信托和基金，都想急于脫身房地產(chǎn)，而且房地產(chǎn)預(yù)期轉(zhuǎn)弱也越來越明顯，銷售去化越發(fā)緩慢，投資者信心可以說是斷崖式下跌，但或許這也是置之死地而后生的一招!

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