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地產房產新聞動態(tài)：深刻理解REITs產品加強管理人能力建設

2021-05-08 02:03:57 高端訪談 來源：
導讀 了解地產、房產前沿資訊，幫助我們掌握更多的地產、房產知識，不論是在生活當中還是在工作當中相信都會有所幫助的，如果各位小伙伴們感興

了解地產、房產前沿資訊，幫助我們掌握更多的地產、房產知識，不論是在生活當中還是在工作當中相信都會有所幫助的，如果各位小伙伴們感興趣的話，小編接下來就為大家推薦一篇關于地產、房產方面的文章給大家吧，小編今天要分享的文章為深刻理解REITs產品加強管理人能力建設，希望各位小伙伴能夠喜歡哦。

目前正值我國基礎設施領域公募REITs試點通知發(fā)布，各項籌備工作正在緊鑼密鼓開展的關鍵時期。從實踐應用的角度，對我國未來發(fā)展REITs應做的準備從以下四方面進行梳理：一是對REITs產品的理解；二是探討在公募REITs建設過程中，應構建何種能力體系；三是分享國際市場優(yōu)秀案例；四是總結國際市場中失敗案例的經(jīng)驗教訓。

REITs不是簡單融資品或投資品

在國際成熟的不動產鏈條中存在20余個金融產品，這些金融產品目前正處在由開發(fā)型非標融資向存量資產證券化及股權投資過渡的過程中，組成一條不動產金融生態(tài)鏈條，而這個鏈條的核心產品就是REITs。

作為后端退出方式，REITs應與前端資產投資、資產開發(fā)及資產重組逐步一體化運作。REITs不僅是一個簡單工具，而是一整套工具箱、一個企業(yè)的解決方案、一條完整的不動產鏈條、一個共生共榮的市場。

實現(xiàn)產融相結合

目前，REITs是唯一一個需要打通資產、資金和資本三個市場，真正實現(xiàn)產融相結合的產品。在資產市場中，主體需承擔的義務及具備的能力體現(xiàn)在資本市場資本運營中。在資本市場及資金市場連接中，需將資產變成好的金融產品，與資金市場各類投資進行對接。

將REITs鏈條從前端到后端進行區(qū)分，主要分為三大階段：第一階段是資產生產與運營；第二階段是Pre-REITs到REITs的過程；第三階段是上市以后的REITsFund及REITs衍生品運作過程。

第一階段，REITs主要特征體現(xiàn)在資產市場中。本階段需要的能力體現(xiàn)為投資能力等，其中重點為基于實體的資產管理能力。

第二階段，具體體現(xiàn)為REITs標準化能力。REITs產品設計標準化包括對資產盡調、剝離、重組、稅籌、資本弱化整個過程的標準化。在對REITs底層資產做盡調時，不同的盡調方案會涉及到不同的資產重組方案。在此過程中，主要考察的是參與機構金融產品設計能力等。

第三階段，體現(xiàn)在REITs標準化后在二級市場上形成投資品的過程。REITs在國際市場上是介于股票和債券之間的投資品，既有固定收益性質，又有股票波動價差市場機制。

管理人需形成完整不動產金融思維

為什么需要構建REITs能力體系，做成一個優(yōu)質的REITs產品究竟能給參與方帶來什么利益？以下通過幾個案例來解答這個問題。

第一個案例是美國養(yǎng)老機構——Sunrise。Sunrise曾在發(fā)展過程中遇到瓶頸問題。KKR為其提供一套私有化方案。在私有化后，Sunrise將輕重資產分離后重新上市。該案例的成功在于研究透了底層資產的行業(yè)屬性，在此基礎上重構資本架構。

第二個案例是著名的香港領展。領展遵循的是不動產一條龍的邏輯，從資產規(guī)劃、設計、拿地，到招商、運營、租戶調整、賬戶管控，再到基金設立、投資并購、二級市場上市，最后到重資產注入。

在境外成功的不動產金融體系中，管理人需將自己的金融能力和資本運作能力前置到資產生產和資本運營階段，形成完整的不動產金融思維。此外，還應清楚REITs是重構上市公司資產重要工具，通過資產包重組和商業(yè)模式梳理重構上市公司價值。

國際市場經(jīng)驗教訓值得深思

在REITs的發(fā)展歷史中，也遇到一些問題。

首先，在產品發(fā)行端有凱德作為前車之鑒。新加坡的REITs市場比較成熟，但該市場的第一單產品（發(fā)行主體為凱德）卻曾以失敗而告終。失敗原因為：投資者對新市場和新產品認知不足，資產包商業(yè)邏輯不清晰、缺乏對資產定價全面和周到的考量。在失敗后，凱德對資產報表進行重構、改進商業(yè)模式、加大力度路演并為投資者有針對性地設計退出方案，綜合考慮市場上不同投資資金的性質。此后，凱德重新上市的REITs取得成功。

其次，應對市場常懷一顆敬畏之心。香港睿富REITs退市是一個典型的反面案例，該項目底層資產優(yōu)質，但管理人對租金造假進行系統(tǒng)性安排。事件曝光后，該REITs被監(jiān)管處罰并退市，項目管理人和所有相關中介機構均受到嚴厲處罰。

最后，持續(xù)運營管理能力和長期成長模型構建，對一個REITs的長遠發(fā)展至關重要。Saizen曾是一只在新加坡上市的REITs，目前被破產清算，原因在于：一方面，沒有持續(xù)提升資產運營管理能力；另一方面，由于前端模型構建中存在缺陷而受到投資者質疑，不能實現(xiàn)持續(xù)性融資。

可以看出，當REITs理念存在偏差，管理人把目標簡單定為高估值退出，就很難使REITs具有長期融資能力。

由于我國REITs市場剛剛起步，我們應平視市場，尊重客觀規(guī)律，研究REITsDNA扭曲問題，加強管理人專業(yè)專注的能力系統(tǒng)建設。充分調動各方面積極性，合力打造REITs市場共生共榮的健康發(fā)展之路。

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