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土地財(cái)政轉(zhuǎn)型，存量房時(shí)代漸行漸近，“租賃”或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)行業(yè)新的關(guān)鍵詞，而在租賃市場(chǎng)中，“機(jī)構(gòu)化”將成為潮流。

在經(jīng)歷第一季度的“小陽春”之后，4月起，房地產(chǎn)融資持續(xù)收緊，規(guī)模擴(kuò)張面臨挑戰(zhàn)，從業(yè)者不再愿意談“錢”，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)“適應(yīng)新常態(tài)”。

今年4月，中央政治局會(huì)議重提“要堅(jiān)持結(jié)構(gòu)性去杠桿”、重提“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位。從5月至今，融資渠道全面收縮。5月，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)“23號(hào)文”，針對(duì)房地產(chǎn)融資亂象整治作了詳細(xì)要求。7月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》，房企不能通過發(fā)行外債來補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金或償還境內(nèi)債務(wù)。

8月，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》，要求嚴(yán)厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為。

在剛剛過去的10月中旬，北京銀保監(jiān)局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范銀行與金融科技公司合作類業(yè)務(wù)及互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的通知》，要求按照穿透原則嚴(yán)查資金用途合規(guī)性，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)、房地產(chǎn)市場(chǎng)等禁止性領(lǐng)域。

信托融資、銀行貸款、公司債等房企融資渠道逐步收緊，可以說，銷售回款在房企資金來源中的占比越來越高。增量房開發(fā)或?qū)Ⅱ?qū)緩，存量房時(shí)代漸行漸近，“租賃”可能將成為房地產(chǎn)行業(yè)新的關(guān)鍵詞。

房地產(chǎn)行業(yè)的新節(jié)點(diǎn)租售并舉

二十多年來，受益于中國(guó)的城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)業(yè)迎來快速發(fā)展期。發(fā)展至今，新房市場(chǎng)增長(zhǎng)漸緩。一位業(yè)內(nèi)人士透露，“一些大城市的新房成交環(huán)比正在不斷下降，二手房成交占比反而逐步上升，進(jìn)入存量房階段已經(jīng)是大勢(shì)所趨，僅依靠銷售新房來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)的時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)?！?/p>

從需求角度看，新房新增需求正逐步減少，在這種情況下，應(yīng)該格外關(guān)注住房租賃市場(chǎng)。實(shí)際上，從1998年以來，住房供應(yīng)體系以售為主，重銷售而輕租賃。以2015年為例，2015年中國(guó)城鎮(zhèn)居民租賃比例為21%，低于多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家，德國(guó)的租賃比例為55%，日本為39%，英國(guó)為37%。

黨的十九大報(bào)告中提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。這代表著房地產(chǎn)行業(yè)僅靠“銷售”發(fā)展的模式即將改變。有分析人士認(rèn)為，“租”的價(jià)值將逐步接近“購(gòu)”，而2019年或成為重要的節(jié)點(diǎn)?！白赓U”的前景非?？捎^，在存量房時(shí)代或?qū)⒌巧戏康禺a(chǎn)行業(yè)的核心舞臺(tái)。

中國(guó)租賃市場(chǎng)確實(shí)有巨量需求。幾年來，中國(guó)的流動(dòng)人口保持在2.45億左右，這些“新市民”集中在大城市，住房是剛需。另外，新華網(wǎng)與長(zhǎng)租平臺(tái)自如共同發(fā)布的《中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書》顯示，超7成青年租客認(rèn)為不一定要買房，在租來的房子里，依舊可以擁有好生活。這意味著年輕人的住房觀念正在發(fā)生變化，與上一代相比，他們中的大多數(shù)人沒有“買房而居”的執(zhí)念。

但目前的租賃市場(chǎng)還存在多項(xiàng)痛點(diǎn)，在傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)中，存在房源信息難核實(shí)、租客合理合法權(quán)益難保障等問題，另外，熱點(diǎn)城市的存量資源難以得到有效盤活，部分一線城市仍存在租賃房源的供需缺口。

機(jī)構(gòu)化的租賃企業(yè)是解決上述問題的重要途徑，但目前行業(yè)中成熟的機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)并不多。想要營(yíng)造健康、有序的租賃市場(chǎng)，目前看來還任重而道遠(yuǎn)，可即便如此，機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)的作用和價(jià)值也已經(jīng)凸顯出來。

“租賃”的走向機(jī)構(gòu)化大潮

機(jī)構(gòu)化的租賃企業(yè)集中誕生于2017年后。2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，這之后催生了一個(gè)新的行業(yè)，即長(zhǎng)租公寓行業(yè)。這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)是，在房屋租賃市場(chǎng)中，用市場(chǎng)化、規(guī)?；瘷C(jī)構(gòu)租賃逐步代替?zhèn)鹘y(tǒng)的個(gè)體租賃。

對(duì)于租賃行業(yè)而言，“機(jī)構(gòu)化”意味著更標(biāo)準(zhǔn)、更透明的模式。運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)采取“消費(fèi)者到企業(yè)，再到消費(fèi)者”的模式，在盤活存量、匹配供需關(guān)系的基礎(chǔ)上，提供統(tǒng)一的配置及租賃服務(wù)，對(duì)出租標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，促使整個(gè)租賃行業(yè)向規(guī)范化的方向發(fā)展。

以長(zhǎng)租公寓行業(yè)內(nèi)代表企業(yè)自如為例，自如成立8年，目前已服務(wù)近300萬租客、45萬業(yè)主。在剛剛過去的9月份，自如參與編制《長(zhǎng)租公寓評(píng)價(jià)規(guī)范》，專家表示，通過專業(yè)機(jī)構(gòu)與知名企業(yè)的協(xié)同，更有利于行業(yè)的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展。

對(duì)于租客而言，機(jī)構(gòu)化的長(zhǎng)租企業(yè)意味著更明確的權(quán)責(zé)關(guān)系，更放心的租住體驗(yàn)。租客無需與個(gè)人房東直接接觸，與傳統(tǒng)的租賃市場(chǎng)相比，租住的權(quán)利義務(wù)關(guān)系由于機(jī)構(gòu)的介入變得更加簡(jiǎn)單。與此同時(shí)，合同的簽訂變得更加規(guī)范，客訴的響應(yīng)也更加及時(shí)。

姜女士是某長(zhǎng)租企業(yè)的租客，她在北京工作6年，一直在租房，一個(gè)明顯感受是身邊住長(zhǎng)租公寓的朋友越來越多了。“我剛到北京那會(huì)兒，網(wǎng)上看到的租房信息只能說‘僅供參考’，這兩年基本上是‘所見即所得’了?！碧岬阶夥孔拥牧鞒?，她說以前是跑前跑后，現(xiàn)在已經(jīng)可以“一鍵解決”。每當(dāng)有朋友打算租房，她首先推薦的一定是機(jī)構(gòu)化的平臺(tái)。

自如CEO熊林于近期指出，長(zhǎng)租行業(yè)經(jīng)過幾年發(fā)展，已經(jīng)從創(chuàng)業(yè)期進(jìn)入到了精耕期，這代表著相關(guān)企業(yè)的發(fā)展會(huì)更重視產(chǎn)品和服務(wù)的品質(zhì)，更重視運(yùn)營(yíng)和管理能力的提升，可信賴程度隨之提高。

雖然“租”的體量還遠(yuǎn)不能和“售”相比，但已呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。一位長(zhǎng)租公寓業(yè)內(nèi)人士稱，“回過頭來再看今天的房地產(chǎn)行業(yè)，雖說寒冬已至，但當(dāng)你發(fā)現(xiàn)租賃那側(cè)還能引領(lǐng)行業(yè)走向未來時(shí)，還是會(huì)有‘猶有花枝俏’的感覺。”

“租售并舉”新節(jié)點(diǎn)

21%

2015年中國(guó)城鎮(zhèn)居民租賃比例為21%，低于多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家，德國(guó)的租賃比例為55%，日本為39%，英國(guó)為37%。

黨十九大報(bào)告中提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。這代表著房地產(chǎn)行業(yè)僅靠“銷售”發(fā)展的模式即將改變。

機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租平臺(tái)受追捧

60%

伴隨都市青年對(duì)于租住生活質(zhì)量的需求爆發(fā)，近年來，以自如為代表的長(zhǎng)租平臺(tái)以省心、品質(zhì)成為租賃市場(chǎng)中的新興力量。以深圳為例，《中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書》顯示，在租房模式的喜好上，長(zhǎng)租已經(jīng)成為城市租住青年的“新寵”——六成的人表示更傾向于通過長(zhǎng)租平臺(tái)來租房；“找房東直接簽約租房”排在第二位，“中介”和“社交平臺(tái)”緊隨其后。

青年平均租房周期延長(zhǎng)

11%

《中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書》顯示，相較于過去，當(dāng)代城市青年的平均租房周期延長(zhǎng)。在過去三年里，租住時(shí)間在“5-8年”及“8年以上”人群占比顯著上升，在2018-2019年度占比合計(jì)超過11%。租房逐漸成為城市青年的普遍生活狀態(tài)。

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