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2020年上市房企毛利率排行前10名（注：統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至2021年4月3日）圖表來源：中達(dá)證券

上市房企整體營(yíng)業(yè)收入增速圖表來源：中達(dá)證券

上市房企整體歸母凈利潤(rùn)增速圖表來源：中達(dá)證券

近期，房企年報(bào)密集披露?？v觀房企群雄的2020年“成績(jī)單”，可以發(fā)現(xiàn)毛利率下降、“三道紅線”下如何降檔等話題露臉頻率頗高，成為名副其實(shí)的“關(guān)鍵詞”。

關(guān)鍵詞：毛利率下降房企增收未增利

2020年，突如其來的新冠肺炎疫情擾亂了房企一季度的銷售節(jié)奏，進(jìn)入二季度后，房企通過讓利促銷等方式，基本保持了正常的銷售節(jié)奏。從排名前20房企公布的各項(xiàng)數(shù)據(jù)來看，同比增幅基本達(dá)到預(yù)期，部分房企甚至超額完成年度銷售目標(biāo)。

但在高地價(jià)和新房限價(jià)的雙重?cái)D壓下，房企的利潤(rùn)空間被逐步壓縮，毛利率普遍下降。

同花順數(shù)據(jù)顯示，截至3月30日，申銀萬國(guó)行業(yè)分類下，已有35家房企發(fā)布2020年年報(bào)。35家房企2020年?duì)I業(yè)總收入達(dá)10198.93億元，較2019年增長(zhǎng)20.85%；凈利潤(rùn)合計(jì)984.03億元，較2019年的1050.38億元減少6.31%。從凈利潤(rùn)率來看，35家房企中有25家出現(xiàn)下降，占比達(dá)71.4%。

以招商蛇口為例，2020年?duì)I業(yè)收入1296.2億元，較2019年增長(zhǎng)32.71%；但歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)為122.53億元，較2019年下降23.58%。信達(dá)地產(chǎn)2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入258.64億元，同比增長(zhǎng)32.79%；凈利潤(rùn)17.44億元，同比下降31.77%；歸屬母公司凈利潤(rùn)15.02億元，同比下降35.12%。

對(duì)于利潤(rùn)下降，招商蛇口表示，公司規(guī)模擴(kuò)大，報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模相應(yīng)增長(zhǎng)。但受行業(yè)利潤(rùn)率下滑及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品類型不同的影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率較上年有所下降。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，被問及如何提升毛利率時(shí)，部分房企高管表示，高地價(jià)項(xiàng)目逐漸銷售完畢、基本完成“換倉(cāng)”后，毛利率會(huì)逐漸回升。同時(shí)，伴隨毛利率較高的舊改項(xiàng)目逐漸入市，企業(yè)毛利率下降的問題會(huì)在一定程度上得到改善。

“舊改項(xiàng)目會(huì)拉動(dòng)毛利率，但效果不會(huì)那么快。另一方面，在房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，而房企拿地價(jià)格上揚(yáng)的情況下，毛利率還會(huì)繼續(xù)下降。”國(guó)泰君安一位分析師則表示。

關(guān)鍵詞：“三道紅線”24家“綠檔”房企全線達(dá)標(biāo)

從已發(fā)布的房企年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，與以往相比，單純的規(guī)模擴(kuò)張已不是主流選擇，許多房企開始聚焦負(fù)債和融資能力的強(qiáng)弱這張企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的“晴雨表”。

2020年，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，并于2020年8月出臺(tái)“三道紅線”融資新規(guī)（剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍），將房企劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設(shè)定有息負(fù)債的增速閾值，四檔有息負(fù)債規(guī)模年增速分別設(shè)限為0%、5%、10%和15%。

“三道紅線”之下，房企加速降杠桿，一方面加大股權(quán)融資力度，通過資本市場(chǎng)增發(fā)、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)、分拆多元業(yè)務(wù)上市等，另一方面降低債權(quán)融資規(guī)模，如提前償債、減少非標(biāo)融資占比等。

一年過去，房企降杠桿成效幾何？

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的相關(guān)報(bào)告顯示，500強(qiáng)房企2020年資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.77%，同比下降0.89個(gè)百分點(diǎn)，為2012年以來首次下降；凈負(fù)債率均值為85.08%，同比下降11.62個(gè)百分點(diǎn)，相比2019年有大幅改善。

從微觀層面來看，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前已披露“三條紅線”數(shù)據(jù)的內(nèi)房股有59家。其中，“三條紅線”全部達(dá)標(biāo)的綠檔房企有24家，踩中一條“紅線”的黃檔房企有26家，踩中兩條“紅線”的橙檔房企有5家，踩中三條“紅線”的紅檔房企有2家。另外，有15家房企數(shù)據(jù)披露不完全，無法確認(rèn)所屬檔位。

關(guān)鍵詞：降檔眾房企爭(zhēng)相跨越“及格線”

據(jù)羊城晚報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)、中梁、佳兆業(yè)、領(lǐng)地控股、大唐地產(chǎn)、綠景中國(guó)均由紅檔降至黃檔；當(dāng)代置業(yè)、綠城中國(guó)、雅居樂、力高集團(tuán)也由橙變黃；祥生控股由紅轉(zhuǎn)橙。

此外，除了招商蛇口、華僑城、瑞安房地產(chǎn)、路勁、合生創(chuàng)展、SOHO中國(guó)、大悅城、龍湖、信達(dá)地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等仍保持“零踩線”外，越秀地產(chǎn)、金輝控股、中國(guó)金茂、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、五礦地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際、明發(fā)集團(tuán)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、佳源國(guó)際、世茂集團(tuán)、中駿集團(tuán)通過調(diào)整結(jié)構(gòu)，升級(jí)綠色，躋身“零踩線”房企。

按照“紅線”要求，“現(xiàn)金短債比”不得低于1倍，凈負(fù)債率不得高于100%，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率不得高于70%。

從現(xiàn)金短債比來看，64家房企該指標(biāo)高于1倍，“及格率”達(dá)89%。其中，龍湖、中海、建發(fā)國(guó)際超過4倍，華潤(rùn)、越秀等超過2倍，距離“及格線”較遠(yuǎn)，安全度較高。

另外，約1/3房企披露口徑為“非受限現(xiàn)金短債比”，即未包含受限資金的現(xiàn)金與短期有息負(fù)債的比值，如金茂、佳兆業(yè)、花樣年、力高、雅居樂等，指標(biāo)含金量較高。

從凈負(fù)債率來看，63家房企該指標(biāo)低于100%，“及格率”約85%。

其中，萬科、景業(yè)名邦等7家房企凈負(fù)債率低于20%；朗詩(shī)、中海、華潤(rùn)、龍湖等16家房企凈負(fù)債率在20%-50%；遠(yuǎn)洋、碧桂園、建業(yè)、龍光等30家房企凈負(fù)債率在50%-80%之間。而保利置業(yè)、天譽(yù)置業(yè)等5家房企凈負(fù)債率超過100%；陽(yáng)光100、首創(chuàng)鉅大等4家房企凈負(fù)債率超過150%。

從剔除預(yù)收的資產(chǎn)負(fù)債率來看，15家房企未披露該指標(biāo)，已披露房企中，僅28家未觸及閾值，“及格率”約47%，其中，大發(fā)、世茂、合生創(chuàng)展等22家房企的負(fù)債率集中在60%-70%之間。不過，多家房企在“及格線”邊緣，萬科、佳兆業(yè)僅差0.3-0.4個(gè)百分點(diǎn)；首創(chuàng)置業(yè)、綠城、雅居樂高于閾值不足2個(gè)百分點(diǎn)。

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