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作者：莊海軍/律師

摘要：一文讀完，稅費(fèi)會(huì)算。一文解決稅費(fèi)的疑難點(diǎn)、易錯(cuò)點(diǎn)和易錯(cuò)點(diǎn)。本文是目前可見的最全面的上海二手住房交易稅費(fèi)的專題文章。讀完本文，復(fù)雜、瑣碎、易出錯(cuò)的二手住房交易稅費(fèi)基本不會(huì)再難倒你。

本文適合購房者、售房者、房地產(chǎn)從業(yè)人員、法律從業(yè)人員以及潛在的購房者、售房者閱讀。

一、本文的目的：說透稅費(fèi)，會(huì)算稅費(fèi)

二手住房轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)看似簡單，實(shí)則復(fù)雜、瑣碎。實(shí)務(wù)中糾紛多發(fā)，經(jīng)常發(fā)生實(shí)際繳納的稅費(fèi)比簽約時(shí)測(cè)算的金額超出許多的情況，由此引發(fā)房屋買賣合同糾紛和中介合同糾紛。這類糾紛產(chǎn)生的根源是當(dāng)初算錯(cuò)了。作者從事房產(chǎn)交易與糾紛的解決十幾年，對(duì)實(shí)務(wù)中存在的問題了如指掌。作者用一篇長文徹底說清稅費(fèi)實(shí)務(wù)中的疑難點(diǎn)、易錯(cuò)點(diǎn)和易忽略點(diǎn)，解決購房者、售房者和房產(chǎn)從業(yè)人員的稅費(fèi)痛點(diǎn)。

本文原理與實(shí)操技術(shù)并重

本文就是要說透上海二手住房轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)，讓你真正了解稅費(fèi)、讀懂稅費(fèi)、會(huì)算稅費(fèi)。，本文還把，不僅讓你知其然，更讓你知其所以然。你有所收獲是我寫作這篇文章的目的。這篇文章應(yīng)該會(huì)糾正甚至顛覆你很多關(guān)于二手住房交易稅費(fèi)的認(rèn)知。

增值稅、個(gè)人所得稅、附加稅和契稅（由于土地增值稅和印花稅目前是免征的，本文不再做介紹）

交易環(huán)節(jié)涉及的稅為四種，即。由于增值稅和附加稅是深度關(guān)聯(lián)的，我把這兩個(gè)合在一起介紹。下文我會(huì)把每個(gè)稅種的方方面面都切開，一一剖析，掰扯清楚。一文讓你從交易稅費(fèi)的門外漢變成半個(gè)專家。

二、對(duì)以往稅費(fèi)表的評(píng)價(jià)：實(shí)用性差

朋友圈里、網(wǎng)絡(luò)上經(jīng)常會(huì)有房產(chǎn)從業(yè)人員發(fā)二手住房交易稅費(fèi)表。這種稅費(fèi)表經(jīng)不起推敲和深究，漏洞多，語義不明，實(shí)用性非常低，實(shí)屬“花拳繡腿”，華而不實(shí)。實(shí)務(wù)要求我們計(jì)算稅費(fèi)一定要準(zhǔn)確、全面、實(shí)用，不能有錯(cuò)，一定要有可操作性。

讓你陷入一種“自以為懂了”的狀態(tài)。真實(shí)的客觀情況是你不懂，但是你不知道你不懂，你以為你懂了，“自以為是”

單純一個(gè)稅費(fèi)表，沒有相當(dāng)?shù)奈淖株U釋的情況下，對(duì)于一般公眾和非資深的房產(chǎn)從業(yè)人員來說，實(shí)用價(jià)值很小，有時(shí)候還會(huì)誤導(dǎo)你，，這樣就很容易出錯(cuò)。何況朋友圈里的稅費(fèi)表整理者水平實(shí)在有限，內(nèi)容不僅疏漏多，而且甚至?xí)嬖阱e(cuò)誤。

本文正是要克服之前稅費(fèi)表的弊病，把二手住房轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)說清楚，讓一個(gè)普通的購房者和售房者能夠準(zhǔn)確地計(jì)算稅費(fèi)。本文為了行文方便，也會(huì)放上稅費(fèi)表，這個(gè)稅費(fèi)表比絕大多數(shù)的稅費(fèi)表更加全面、準(zhǔn)確、實(shí)用，但是一定要配合文字充分理解。本文的重點(diǎn)當(dāng)然不是這些稅費(fèi)表，而是其他部分。你讀透了本文，你會(huì)明白稅費(fèi)表只是水到渠成的結(jié)果而已。這世上本沒有稅費(fèi)表，只是圖方便的人多了，便有了稅費(fèi)表。

三、計(jì)算稅費(fèi)的大前提：三個(gè)概念

概念1：家庭

具有隱蔽性

我們要講三個(gè)概念，為什么把“家庭”這個(gè)概念放在首位?因?yàn)樗匾⑶宜?。它不?ldquo;普通住房”這個(gè)概念這么顯性，“普通住房持有滿五年免征增值稅”，這里的“普通住房”誰都不會(huì)忽視。但是再看“滿五年且唯一，免征個(gè)稅”，你知道它實(shí)際要求是“家庭”唯一嗎?這里的“家庭”是隱性的，以至于很多人不知道它的存在，一般人很容易忽略它，這樣就會(huì)出錯(cuò)。像限購也是如此，限購從來都是以家庭為單位的，從來不只考量個(gè)人。

契稅和個(gè)稅的征收均是以家庭作為考量的，不是考量的個(gè)人。說“唯一”也好，說“首套”也罷，都以對(duì)象的“家庭”來評(píng)價(jià)的，不是以對(duì)象個(gè)人來考量。

我們這里說的家庭不是普通民眾的理解或者一般語境中的含義。辭海和現(xiàn)代漢語詞典對(duì)家庭的釋義如下，“以婚姻和血統(tǒng)關(guān)系為基礎(chǔ)的社會(huì)單位，包括父母、子女和其他共同生活的親屬在內(nèi)”。在這種內(nèi)涵下，三世同堂是一個(gè)家庭，四世同堂也是一個(gè)家庭，但請(qǐng)不要把這種通俗意義的家庭概念代入到我們稅費(fèi)的語境中。

“家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女”（見財(cái)稅〔2010〕94號(hào)文第一條）。

二手住房交易稅費(fèi)語境下的家庭的含義是特定的：

鑒于此，我們可以得出以下結(jié)論：

1、單身的成年人（可以是喪偶、離異或者尚未結(jié)過婚）是一個(gè)家庭；

2、離異的成年人和由其撫養(yǎng)的未成年人是一個(gè)家庭；這是實(shí)踐中的操作口徑。

3、父母和單身成年子女分屬不同的家庭；

4、夫妻二人，沒有孩子，構(gòu)成一個(gè)家庭。

家庭的概念很重要，我們必須充分理解，不能有一丁點(diǎn)的含糊。我們必須拆解的清清楚楚、明明白白。為了檢驗(yàn)?zāi)闶欠裾娴睦斫饧彝サ母拍睿旅媾e兩個(gè)例子。

例1：一起共同生活的5個(gè)人，祖孫三代，爺爺甲，父親乙，母親丙，成年的孫子丁和成年的孫女戊。

問：五個(gè)人分屬于幾個(gè)家庭?

答：4個(gè)家庭。

甲自己作為一個(gè)家庭，無論喪偶還是離異。

乙、丙是一個(gè)家庭。丁是一個(gè)家庭，如果他結(jié)婚了，他和他的配偶共同構(gòu)成一個(gè)家庭(如果有未成年子女，則夫妻雙方加未成年共同構(gòu)成一個(gè)家庭)。

戊對(duì)應(yīng)一個(gè)家庭。

所以是4個(gè)家庭。

例2：甲、乙系夫妻，生育子女丙和丁，丙、丁均系未成年。現(xiàn)甲、乙離婚，丙由甲撫養(yǎng)，丁由乙撫養(yǎng)。

問：離婚后，是幾個(gè)家庭?每個(gè)家庭的具體構(gòu)成?

答：兩個(gè)家庭，甲和丙一個(gè)家庭，乙和丁一個(gè)家庭。

追問：甲和丁是一個(gè)家庭嗎?

答：不是。

概念2：普通住房

普通住房的概念也很重要，無法分清普通住房和非普通住房也無法準(zhǔn)確無誤地計(jì)算稅費(fèi)。

增值稅和個(gè)人所得稅都需要先確定交易的住房屬于普通住房還是非普通住房。

這個(gè)概念也是計(jì)算稅費(fèi)的前提。其實(shí)，掌握了什么是普通住房也就掌握了什么是非普通住房。從邏輯上來說，普通住房以外的住房就是非普通住房。

房屋位于內(nèi)環(huán)內(nèi)低于450萬、內(nèi)外環(huán)間低于310萬、外環(huán)外低于230萬

稅費(fèi)語境下的普通住房與社會(huì)生活中的普通住房含義也是不一樣的，不要去想你的生活常識(shí)。官方對(duì)于普通住房的界定比較相對(duì)復(fù)雜一些，有三項(xiàng)規(guī)定，但是在目前的實(shí)踐中只用總價(jià)一個(gè)指標(biāo)就能準(zhǔn)確區(qū)分是普通住房還是非普通住房。簡而言之，。用圖表示就是這樣：

請(qǐng)記準(zhǔn)區(qū)域和總價(jià)的對(duì)應(yīng)關(guān)系。另外必須要說明的是，普通住房不包括臨界點(diǎn)的數(shù)值。

以下的討論和稅費(fèi)知識(shí)沒有關(guān)系，只關(guān)心稅費(fèi)計(jì)算的同志可以直接跳過以下幾個(gè)段落。

現(xiàn)行的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是2014年11月20日起開始施行的，已經(jīng)使用近八年。

八年間，房價(jià)發(fā)生了巨大的變化，但是我們普通住房標(biāo)準(zhǔn)沒有一絲變化，還在沿用2014年的標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在的普通住房的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)嚴(yán)重脫離了社會(huì)現(xiàn)實(shí)生活，很有黑色幽默的味道。從稅的角度來看，上海的普通住房現(xiàn)在是少之又少。在上海，最普通的民眾住著再普通不過的蝸居，但是在納稅時(shí)，它極可能是非普通住房，因此而無法享受相應(yīng)的優(yōu)惠稅費(fèi)政策。這真的有點(diǎn)“魔幻”現(xiàn)實(shí)主義的味道。

區(qū)分普通住房與非普通住房的意義是什么？是為了給普通老百姓更多的稅費(fèi)優(yōu)惠，是差異化稅率。

買賣普通住房(便宜，小)的民眾交易時(shí)，少交點(diǎn)稅;買賣不普通的好房子(貴，大)的民眾多交點(diǎn)稅。

“半年調(diào)整一次”。

上海的房價(jià)變化比較快，正常情況下，兩三年左右就應(yīng)當(dāng)調(diào)整一次普通住房標(biāo)準(zhǔn)。其實(shí)2005年上海第一次頒布普通住房標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，在政策中稱但是現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)馬上就要施行滿8年了,這8年間上海的房價(jià)漲了多少?但標(biāo)準(zhǔn)還是原來的標(biāo)準(zhǔn)，你說這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)得有多脫離現(xiàn)實(shí)?

第一次是單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，此后三次都是總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

下文我梳理了上海調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)的歷史。自2005年至今，上海發(fā)布了四次標(biāo)準(zhǔn)，也就是調(diào)整了三次。下文與稅費(fèi)無關(guān)，對(duì)歷次普通住房標(biāo)準(zhǔn)沒興趣的讀者可以直接跳到概念3。

(滾動(dòng)條開始)

明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)

發(fā)端是2005年4月30日國辦發(fā)[2005]26號(hào) 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知，在該文件的第五條的條目是“”，本條中要求：各直轄市和省會(huì)城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報(bào)建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后，在2005年5月31日前公布。

國家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》國稅發(fā)〔2005〕89號(hào) 該通知的第二條規(guī)定，“

2005年5月31日以前，各地要根據(jù)國辦發(fā)〔2005〕26號(hào)文件規(guī)定，公布本地區(qū)享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)(以下簡稱普通住房)。其中，住房平均交易價(jià)格，是指報(bào)告期內(nèi)同級(jí)別土地上住房交易的平均價(jià)格，經(jīng)加權(quán)平均后形成的住房綜合平均價(jià)格。

于是，2005年5月31日，上海市財(cái)政局 上海市地方稅務(wù)局 上海市城市規(guī)劃管理局 上海市房屋土地資源

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