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集體產(chǎn)權(quán)房屋修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產(chǎn)，不能上市交易。這類房屋的修建是由區(qū)政府直接審批，不到房管局登記，居住者沒有對房屋的完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，有的僅是農(nóng)村集體房產(chǎn)權(quán)，即業(yè)內(nèi)所稱的"鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)"，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并非字面意義上由某一級政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)，而是在某些鄉(xiāng)村里，當(dāng)?shù)卣唇?jīng)國家許可，便將村里的土地交給開發(fā)商，并由其建設(shè)并公開出售的商品房?！ ∫?、享受的一系列權(quán)力不同 如果購房者在取得房屋后不能取得房屋所有權(quán)證，那么他所購的房屋所有權(quán)處在一種未經(jīng)法定形式確定的狀態(tài)，購房者不能取得如下權(quán)利： 不能買賣、置換、贈與、繼承、析產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓不具有產(chǎn)權(quán)登記的房屋。如進(jìn)行上述行為，也會因該行為違 反國家法律的禁止性規(guī)定而被宣布無效，法律不予保護(hù)無效的民事行為，各方的損失只能由各方自己來承擔(dān)； 無法設(shè)定他項權(quán)利。他項權(quán)利主要指抵押權(quán)、典權(quán)。按我國法律規(guī)定，房屋抵押實行登記制度，而登記的唯一憑證就是房屋所有權(quán)證，所以購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任； 在房屋被拆除時無法按國家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補(bǔ)償； 如因項目非法開發(fā)而無法辦理房產(chǎn)證，則購房者所購房屋有被強(qiáng)制拆除或被拍賣的風(fēng)險，購房者將無法通過法律渠道主張自己的權(quán)利； 無法部分改建所購房屋； 在土地使用期限界滿時無法申請繼續(xù)使用該土地。 而商品房的居住者擁有以上所說的全部權(quán)利。 二、產(chǎn)生基礎(chǔ)不同 國家法律規(guī)定土地使用權(quán)分為國有和集體所有兩種。城市開發(fā)房地產(chǎn)均是國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；農(nóng)村則是集體土地所有與使用一體。農(nóng)民申請修房均是在其范圍內(nèi)審批的宅基地上修建，這種房屋是不納入城鎮(zhèn)房屋交易的范圍，其交易行為和結(jié)果不受保護(hù)！ 三、沒有產(chǎn)權(quán)證 在農(nóng)村，土地歸集體所有。在這類土地上建造房屋，不用交納土地出讓金等費(fèi)用。法律規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。外來者如果購買了這類房屋，并不能享有房屋的產(chǎn)權(quán)，而是居住使用權(quán)。而通常的商品房，購買者享受的是完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，有自己的房屋產(chǎn)權(quán)證。
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