今天小編來給大家分享一些關于土地使用權(quán)價值評估 國有企業(yè)改制中處置的幾個問題方面的知識吧，希望大家會喜歡哦

1、國有企業(yè)改制過程中土地使用權(quán)處理的現(xiàn)狀

2、國企改制過程中對土地使用權(quán)如何處置是個較為普遍的問題

3、國有企業(yè)改制中土地使用權(quán)處置的幾個問題

4、土地使用權(quán)價格的評估

5、國有企業(yè)改制中地使用權(quán)處置問題的完善

方法/步驟

國有企業(yè)改制過程中土地使用權(quán)處理的現(xiàn)狀 國有企業(yè)改制過程中如何處理土地使用權(quán)是國有企業(yè)改制中的一個十分關鍵的問題，因為這不僅直接涉及到對國有資產(chǎn)的保護，也涉及到對企業(yè)職工的利益保護。從嚴格意義上而言，在原有體制下，國有企業(yè)的土地使用權(quán)是歸國家所有的，只不過是國家以劃撥等方式將其劃歸企業(yè)無償使用。在企業(yè)改制過程中，企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，尤其是實行公司制改造后，企業(yè)將成為獨立核算、自主經(jīng)營、自主盈虧的獨立的市場經(jīng)濟主體。企業(yè)獨自享有民事權(quán)利和承擔民事義務。這就意味著企業(yè)的土地使用權(quán)也將由企業(yè)依法自行支配，國家無權(quán)任意干預。國家對于改制后的企業(yè)中的國有資產(chǎn)部分只能夠享有資產(chǎn)股東權(quán)益。此時就提出了關于國有土地使用權(quán)如何定價的問題，而這個問題的關鍵就是如何對土地使用權(quán)的價格進行評估。評估公正對于國家和企業(yè)都公平，評估不公正將勢必損害一方當事人的合法利益，而受損害的一方通常是國家。從另一個方面來看，改制前的企業(yè)享有的集體土地使用權(quán)同企業(yè)職工的利益也是息息相關的。企業(yè)所享有的集體土地使用權(quán)在改制前人人都可以從中受益，改制后由于實行股份制，必然要對土地使用權(quán)進行評估作價，將其折合成股份，因此，對于土地使用權(quán)價格的評估直接影響到企業(yè)職工的利益。

國企改制過程中對土地使用權(quán)如何處置是個較為普遍的問題。依據(jù)國家有關土地使用權(quán)管理方面的法律、法規(guī)的規(guī)定，應該按以下程序操作： （一）處置的土地使用權(quán)應具備的條件：1、該土地使用權(quán)必須權(quán)屬合法、無爭議，并已辦理土地登記，原企業(yè)持有土地使用權(quán)證書。2、土地必須進行地價評估。原企業(yè)應委托經(jīng)國家土地管理局和省級人民政府土地管理部門認證的、具有相應土地估價資格的機構(gòu)進行地價評估。（二）處置的方式。國有企業(yè)改組為股份有限公司所涉及的劃撥土地使用權(quán)，應當采取國有土地使用權(quán)出讓、租賃或出資（入股）方式來處置：1、采用出讓方式的，由原企業(yè)與土地所在地的市、縣人民政府土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，并支付出讓金。原企業(yè)取得出讓土地使用權(quán)后，可以與改組后成立的股份有限公司（簡稱股份公司）簽訂一定年期的《土地使用租賃合同》，由原企業(yè)收取租金;原企業(yè)亦可采取以出讓土地使用權(quán)作價出資(入股)的方式處置。2、采用租賃方式的，原企業(yè)與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年期的《國有土地租賃合同》并支付租金。經(jīng)出租方同意后，原企業(yè)可以將該土地轉(zhuǎn)租給股份公司，或者原企業(yè)把該土地租賃使用權(quán)（《土地使用權(quán)租賃合同》）轉(zhuǎn)讓給股份公司，由股份公司向出租方直接支付租金。3、某些關鍵領域、基礎性設施企業(yè)或大型骨干企業(yè)進行改組時，經(jīng)省級以上人民政府土地管理部門批準，也可以采取國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）方式進行處置。（三）處置的程序：1、由原企業(yè)或其隸屬單位擬訂土地使用權(quán)處置方案。2、地價評估結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案均應報有批準權(quán)的人民政府土地管理部門確認和審批。原企業(yè)進行股份制改造，屬于國務院或國務院授權(quán)部門批準設立的公司，以上方案由原企業(yè)隸屬單位報國家土地管理局確認、審批；屬于省級人民政府或其授權(quán)部門批準設立的公司，則由省級人民政府土地管理部門進行確認、審批。3、簽訂合同與變更土地登記。土地使用權(quán)處置方案經(jīng)批準后，采取出讓或租賃方式的，原企業(yè)應持土地使用權(quán)處置批準文件和其他有關文件與有關土地管理部門簽訂合同，并按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)；采取國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）方式的，原企業(yè)應持國家土地管理局或省級人民政府土地管理部門簽署的土地使用權(quán)處置批準文件以及作價出資（入股）決定書，按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)。

國有企業(yè)改制中土地使用權(quán)處置的幾個問題。在企業(yè)改制中，對土地使用權(quán)有如下幾種處置辦法導致了不良后果： 1．將國家行政劃撥土地使用權(quán)無條件地優(yōu)惠給企業(yè)。一些地方因沒有提留轉(zhuǎn)換職工身份的經(jīng)濟補償金，而將行政劃撥土地使用權(quán)以優(yōu)惠價格出讓給企業(yè)。個別地方甚至規(guī)定，當企業(yè)的資產(chǎn)負債率達到一定高度時，行政劃撥土地就送給企業(yè)，以此作為國家對企業(yè)改制的一種鼓勵措施。這種將職工轉(zhuǎn)換身份的置換費（或叫職工工齡補償金）和政府對企業(yè)改制的優(yōu)惠捆在一起的做法將帶來兩個不利后果：一是企業(yè)改制為有限責任公司后，企業(yè)的資產(chǎn)是出資人的，以資產(chǎn)形式優(yōu)惠給企業(yè)，其優(yōu)惠就落到了出資人身上，但其中確有職工的有關費用在里頭，這就給改制企業(yè)今后的資產(chǎn)界定帶來了困難；二是不利于職工觀念的轉(zhuǎn)變，因為在企業(yè)改制時沒有以職工身份置換的名義提留過資產(chǎn)。政府對企業(yè)改制進行支持是應當?shù)模抢麌竦模菓斨v究實效，講究方式，不能盲目地進行優(yōu)惠，不能因為不合理的優(yōu)惠而給改制后的企業(yè)帶來新的矛盾。對于土地使用權(quán)問題尤其是如此2．用增加負資產(chǎn)的辦法提留職工有關費用。有些企業(yè)法人在本身沒有凈資產(chǎn)，或資產(chǎn)不夠提留職工有關費用時，就將行政劃撥土地使用權(quán)捆在企業(yè)法人資產(chǎn)中，用增加負資產(chǎn)的辦法提留職工有關費用，導致職工有關費用的提留虛化。一旦改制企業(yè)再次破產(chǎn)，職工將認為企業(yè)改制時國家對職工的補償金沒有實際到位，這就給改制企業(yè)留下了隱患。這也可以說是一種無奈之舉，企業(yè)一方面要改制，只有這樣才能實現(xiàn)扭虧增盈；另一方面企業(yè)又不能將職工的利益置之不理，這關系到社會的穩(wěn)定，是企業(yè)改制的最終目的。但是由于企業(yè)資金緊張，這樣就出現(xiàn)了矛盾：如何在改制中更好地保護職工的利益，進行費用提留？而將行政劃撥的土地使用權(quán)捆在企業(yè)資產(chǎn)中，在一定程度上可以解決這一矛盾，但是這種方法治標不治本，無法真正解決問題。隨著企業(yè)改制的深入，以及國有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)交易市場的完善，這一問題有望從正面得到解決。3．土地資產(chǎn)的評估不合理。土地是一種增值不動產(chǎn)，對于土地使用權(quán)的評估應當選擇適當?shù)脑u估方法，否則可能造成對國家利益的損害。有些地方規(guī)定：企業(yè)改制的資產(chǎn)統(tǒng)一按重置價評估。這個評估方法對商貿(mào)用地是很不合適的。有的企業(yè)在改制時，資產(chǎn)一時難以變現(xiàn)，職工的安置費沒有來源，就采用實物資產(chǎn)安置職工的辦法。即按評估、確認的價格將店面等資產(chǎn)作為職工安置費分給職工。由于土地資產(chǎn)的增值，一旦變現(xiàn)，則土地的級差地租將被職工個人不合理占有。目前對這部分差價究竟如何處理許多地方還沒有規(guī)定，極易導致國有資產(chǎn)流失。此外，評估機構(gòu)對資產(chǎn)評估的隨意性比較大，對評估結(jié)果也缺乏有效的責任制度。企業(yè)在改制時漏估或低估資產(chǎn)，其好處被持大股的人占有，引起職工不滿的糾紛時有發(fā)生。4．集體企業(yè)改制時機械地參照國有企業(yè)的土地優(yōu)惠政策。行政劃撥土地使用權(quán)應屬國家所有，集體企業(yè)改制時本不應以行政劃撥的土地出讓金來安置集體企業(yè)的職工。但為了保持社會穩(wěn)定，集體企業(yè)改制時未將土地使用權(quán)收回變現(xiàn)，往往同意將土地出讓金用于集體企業(yè)的職工安置。結(jié)果有的地方在集體企業(yè)本身的資產(chǎn)可以安置職工的情況下，仍將行政劃撥土地使用權(quán)低價出讓，造成了國有資產(chǎn)流失。

土地使用權(quán)價格的評估。（一）土地使用權(quán)評估的程序 土地使用權(quán)擁有者如系國有企業(yè)，因轉(zhuǎn)讓、入股等需要而進行評估時，應先經(jīng)其主管部門的同意，并向當?shù)貒匈Y產(chǎn)行政管理部門申請立項，獲得立項批準后，才能委托資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估。如果國有企業(yè)只是為了解自己資產(chǎn)情況而要求評估并不一定要立項，非國有企業(yè)土地使用權(quán)的評估則不需要立項這個手續(xù)。 評估工作是從土地使用權(quán)擁有者與資產(chǎn)評估機構(gòu)正式訂立委托合同書開始。資產(chǎn)評估機構(gòu)接受土地使用權(quán)評估作價的委托后，即開始組織項目評估小組開展有關的評估工作。整個評估工作分為兩個部分，第一步是評估前的準備工作；第二步是評估工作。評估前的準備工作包括：（1）收集有關的資料：被評估地塊的地級資料，城市規(guī)劃資料以及被評估地塊所處地段等級資料，被評估地塊的批租文件資料，地產(chǎn)市場成交實例資料，關于土地使用權(quán)出讓價格有關政策規(guī)定，地產(chǎn)市場供求雙方的情報等等。（2）現(xiàn)場勘查：地塊的面積、形狀和坡度；地質(zhì)水文條件；地上物與地下物的分布情況，地塊的經(jīng)濟地理情況等。（3）分析測算有關的數(shù)據(jù)：測算被評估地塊開發(fā)建設總成本，估算開發(fā)建設完成后能實現(xiàn)的市場銷售額及投資回收期，估算開發(fā)建設和經(jīng)營投資盈利率，初步試算土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格。（二）影響土地使用權(quán)價格的因素 在評估土地使用權(quán)價格時必須考慮影響土地價格的因素，這些因素有物理因素，經(jīng)濟因素，社會因素和政策因素。（1）物理因素有：面積、位置、地塊形狀、坡度、臨街面寬度、氣候水文的歷史狀況、自然景觀等。2）經(jīng)濟因素有：當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況、生產(chǎn)技術(shù)水平、居民收入水平和儲蓄水平率、財政金融和物價狀況、市政設施和生活服務設施的完備程度和質(zhì)量、城市發(fā)展規(guī)劃對被評估土地的影響、用地性質(zhì)、市場供求狀況；（3）社會因素有：人口發(fā)展趨勢、居民的教育狀況、社會福利制度、交易與收益的習慣、環(huán)境污染狀況等；4）政策因素有：容積率現(xiàn)置等城市發(fā)展計劃與建筑法規(guī)、治安保衛(wèi)和消防能力、征用土地補償費的標準、原有建筑的拆遷費與人員安置費標準、中外合資企業(yè)直接配套的廠外道路、管線等公共設施應分攤的份額規(guī)定等。（三）土地使用權(quán)評估的原則 為了確保評估工作的順利進行，確保評估結(jié)果的準確，在土地使用權(quán)評估過程中應當遵循一定的原則。一般而言，土地使用權(quán)的價格的評估應當掌握以下的原則： 1．合法公正的原則。土地評估機構(gòu)是一種中介服務結(jié)構(gòu)，具有相應的行業(yè)要求。由于其評估的結(jié)果將直接對當事人起到參照的作用，有時甚至成為確定土地使用權(quán)價格的最終依據(jù)。這就要求評估機構(gòu)在評估工作中應當盡量客觀公正，其評估的結(jié)果能夠真實地反映土地使用權(quán)的價值。否則，土地使用權(quán)評估也就是喪失了其應有的意義，土地評估機構(gòu)也就喪失了其存在的理由。為了保證評估結(jié)果的客觀公正，土地使用權(quán)的價格評估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國有關土地管理的法規(guī)和資產(chǎn)評估的法規(guī)的規(guī)定。其次要力求公正，做到符合客觀實際，按照科學的估價標準、評估方法和程序來評估。目前土地評估大量存在的問題就是評估機構(gòu)評估過程不客觀，過于考慮當事人的主觀意愿因素。 2．有利于開發(fā)利用的原則。土地使用權(quán)出讓以及其出讓前的評估工作，應當在服從城市規(guī)劃的前提下，有利于擴大土地開發(fā)、利用的廣度和提高土地開發(fā)、利用的強度，亦即土地使用權(quán)價格的評估工作要考慮到有利于土地的開發(fā)利用。 3．區(qū)別對待。土地使用權(quán)價格的評估，應按照不同區(qū)域以及各塊土地的經(jīng)濟價值和效用的大小來確定。例如上海的土地在市區(qū)分為六塊，郊區(qū)分為三塊。因為土地使用權(quán)的價格是由多種因素決定的。土地是不動產(chǎn)，其價格當然與其所處的地理環(huán)境息息相關，位于不同地理位置的土地當然具有不同的價格。 4．最大使用效益的原則。同一塊土地由于用途的不同而取得經(jīng)濟效益就會不同，因此應當在服從城市規(guī)劃的前提下，選擇取得“最大使用效益”的用途或者項目評估其出讓價格。最大使用效益有時動態(tài)的、發(fā)展的，最大使用效益也不是一成不變的。這一項原則比較難掌握，要求評估機構(gòu)有較豐富的經(jīng)驗，同時對于相關的信息業(yè)要有很好的了解。（四）企業(yè)改制過程中土地評估應當注意的問題。 在企業(yè)改制中，由于部分土地資產(chǎn)進入企業(yè)凈資產(chǎn)，因此在使用每一種評估方法進行土地資產(chǎn)評估時都有一些應注意的事項。 1.現(xiàn)行市價法 由于影響土地使用權(quán)的價格的因素非常多，而許多參數(shù)又很難計算，因此采用現(xiàn)行市價法進行評估比較簡單易行?，F(xiàn)行市價法是改制企業(yè)土地資產(chǎn)評估最常用的方法之一。但是在采用該方法進行評估時也有一些問題需要加以注意。在進行比較修正時應注意以下幾個要點：（1）比較案例與評估對象在客觀條件上一致，但價格內(nèi)涵不同，仍然要進行修正。如評估對象的客觀開發(fā)程度為“七通一平”與比較案例條件一致，但由于資產(chǎn)界定過程中，部分開發(fā)費用已計入到其他資產(chǎn)中，因此評估價格內(nèi)涵為“三通一平”，此時就要對比較案例進行修正。只有這樣才能保證市場比較法評估的價格內(nèi)涵與成本逼近法評估的價格內(nèi)涵的一致性。（2）對土地面積大小要引起足夠的重視。由于企業(yè)改制中土地用地規(guī)模不一樣，對土地價格產(chǎn)生了很大的影響。對此，對土地面積的大小修正必須引起注意，具體可采用開發(fā)區(qū)內(nèi)土地估價的方法，將選擇的小土地實例價格修正到與改制企業(yè)用地面積相同的土地價格。3）充分考慮土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃要求之間的差別，對土地利用的規(guī)劃條件，進行適當?shù)男拚?。比較案例土地價格一般是根據(jù)最佳利用原則確定的，有時待估對象與比較案例的規(guī)劃條件一致，但待估地塊現(xiàn)狀沒有達到規(guī)劃條件，并且企業(yè)仍然按原來現(xiàn)狀利用，此時就應該對比較案例進行規(guī)劃條件的修正，使與待估地塊條件一致，也就是說企業(yè)改制的土地資產(chǎn)評估必須考慮用地現(xiàn)狀。 2.成本逼近法。成本逼近法也是企業(yè)改制中土地資產(chǎn)評估最常用的方法之一，采用該方法評估時應注意以下幾點：（1）必須重置征地費。進行企業(yè)改制的許多土地是早期取得的，征地費用的原值與評估時的差別很大。因此，在評估時必須按評估對象所在的位置重新估算征地費（或土地取得費）的情況，而不能用征地原值，即估算估價期日的征地費（或土地取得費）。（2）仔細分析征地費（或土地取得費用）的情況。在企業(yè)改制工作中發(fā)現(xiàn)征地費用的構(gòu)成以及征地標準差別很大，即使在同一地方由于征地單位或項目不同有很大差別，一般都超過了國家規(guī)定的標準，但在應用成本逼近法時，應采用客觀費用，而不是實際費用。（3）確定合理開發(fā)費用。在確定開發(fā)費時，不應以實際的開發(fā)費用為依據(jù)，而是以界定后的土地資產(chǎn)的內(nèi)涵為依據(jù)。

國有企業(yè)改制中地使用權(quán)處置問題的完善。從上述分析可知，如果土地使用權(quán)處置不當，改制企業(yè)就很有可能留下后遺癥，國家花了錢，卻辦不成好事。要避免以上問題，筆者以為應采取如下措施： 1.要明確一個觀念：即行政劃撥土地使用權(quán)不是國有企業(yè)法人的資產(chǎn)，更不是集體企業(yè)法人的資產(chǎn)。在企業(yè)改制中，因為土地使用權(quán)和企業(yè)法人其它資產(chǎn)的處置政策不同，因此兩類資產(chǎn)必須分開評估、分別對待，并根據(jù)土地使用權(quán)的使用情況單獨報批處置。 2.要有條件地運用土地資產(chǎn)優(yōu)惠政策。條件主要是兩個：一是企業(yè)資產(chǎn)不夠職工有關費用提留。土地使用權(quán)出讓金首先得保證用于職工有關費用的提留，包括在職職工的身份置換費，遺屬、直系親屬及精簡下放人員的有關費用，離退休人員和內(nèi)退職工的大病醫(yī)療保險費和養(yǎng)老保險費。二是企業(yè)資產(chǎn)出現(xiàn)負數(shù)。土地使用權(quán)出讓金經(jīng)批準后得首先用于彌補國有企業(yè)改制時的負資產(chǎn)。集體企業(yè)改制時除經(jīng)批準土地出讓金可用于職工安置外，不存在彌補企業(yè)負資產(chǎn)的問題。 3.不要勉強按零資產(chǎn)改制。有些企業(yè)對原有資產(chǎn)進行核銷、剝離和提留后，即使將劃撥土地使用權(quán)全部貼上，還出現(xiàn)較大的負資產(chǎn)，但是由于地方財政拿不出錢，往往是采取按零資產(chǎn)改制的辦法，這樣無意中造成了虛假出資和虛假提留或提留不足問題。筆者認為在這種情況下，不能勉強按零資產(chǎn)改制，而應該按以下順序調(diào)整資產(chǎn)：企業(yè)總資產(chǎn)―總負債―剝離數(shù)―核銷數(shù)+（未執(zhí)行優(yōu)惠政策的土地出讓金全額―職工費用提留）。這個順序體現(xiàn)了如下精神：一是將行政劃撥土地使用權(quán)與企業(yè)法人資產(chǎn)分開處置，企業(yè)總資產(chǎn)中不包括行政劃撥土地使用權(quán)，剝離和核銷都在企業(yè)總資產(chǎn)中沖減，這體現(xiàn)了先用企業(yè)法人資產(chǎn)處理遺留問題的原則。當企業(yè)法人資產(chǎn)出現(xiàn)負數(shù)時，再用括號內(nèi)的正數(shù)資產(chǎn)來彌補其負數(shù)，如括號內(nèi)資產(chǎn)是負數(shù)，當視負資產(chǎn)大小確定改制形式：如負資產(chǎn)很大，一般要求采取破產(chǎn)或解散的辦法；如負資產(chǎn)不大，則可實施股份制改造，但必須有全體出資人同意承擔負資產(chǎn)的承諾書。二是用土地使用權(quán)作為職工有關費用的保證，如果括號內(nèi)是負數(shù)，企業(yè)又沒有其它資產(chǎn)用于職工費用提留的，一般要求采取破產(chǎn)或解散的辦法。 4.土地使用權(quán)原則上應按市場比較法評估。市場比較法評估有如下好處：便于評估機構(gòu)對評估結(jié)果負責，對評估價嚴重背離市場價格的評估結(jié)果可以追究其評估責任；有利于提足各項費用，減少國家對改制企業(yè)的欠帳；將國有資產(chǎn)優(yōu)惠在明處，可以減少腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生。 5.政府應該充分利用國有資產(chǎn)經(jīng)營公司收購國有企業(yè)的實物資產(chǎn)，盤活存量資產(chǎn)，及時安置職工，防止和減少國有資產(chǎn)流失。特別是一些變現(xiàn)比較容易、資產(chǎn)增值明顯的商業(yè)網(wǎng)點等要統(tǒng)一收購起來，由國有資產(chǎn)經(jīng)營公司統(tǒng)一交由中介機構(gòu)按照公開、公正、公平的原則組織資產(chǎn)變現(xiàn)。

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