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密云買房（這6點是房子升值的必備特質(zhì)）

我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議。

以下內(nèi)容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答

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提問：你好，想問個拆法的問題，樓盤的內(nèi)在價值，文章中提到不保值的因素有裝修開發(fā)商溢價，初房情節(jié)，學(xué)區(qū)，想再問一下保值因素中考慮什么？在拆分法中基礎(chǔ)盤的價值是指同等區(qū)域的價值或者不同板塊之間的價格。比如同區(qū)域下挨著的兩個盤，AB戶型通透，裝修不計，A.161平，四房，均價6，機(jī)動車走地下，電動車可入院，小區(qū)物業(yè)管理還行，B.143平，三房，人車不分流，機(jī)動電動車均可入院，小區(qū)物業(yè)管理差.區(qū)域價格在0-8之間，用幾個緯度去評價？自己拆的如下。不同區(qū)域之間就是基礎(chǔ)盤的差價？想具體問下拆分中的價值因素

回答：怎樣考慮一個二手房的購買價值?

價格筍度。相比小區(qū)同戶型中樓層的平均價格的折扣率。

杠桿率。保證價格筍度9折基礎(chǔ)上，能否做低首付。不管用什么貸款產(chǎn)品，首付不要多于35%。

房子所在區(qū)塊成長性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量預(yù)期的地塊，一般這樣的板塊有較多空地，多見于近郊。它的決定性因素來自于：產(chǎn)業(yè)+通勤，這兩個好的話，未來回報率不會差特別多。

租金回報率。一般只能做到5%，好的房子能做到2%以上

小區(qū)品質(zhì)。主要是看家門外的物業(yè)配套，包括外立面、人車分流、綠化、會所泳池等。記住小區(qū)室外的部分都是自己不能干預(yù)改變的，反而顯得更加重要。

戶型裝修。這一塊買得好，可以省很多裝修費用，不占用啟動資金。1-4投資打法，如果是自住記得加上

房子的價值因素是什么？

決定房價本身的，是供求關(guān)系，供求的背后，是面積，地段，房齡，品質(zhì)，配套(學(xué)區(qū))等許多因素綜合在一起。但是，新房過10年，也會變舊房；所有的品質(zhì)，都會被升級取代；物業(yè)，可以減緩衰老，到物業(yè)本身也容易造成溢價；學(xué)區(qū)，此一時彼一時，其價格甚至超過房子本身，而我們的目標(biāo)是「選籌」，不能搞錯重點；

品牌開發(fā)商，各家自有心頭好，你認(rèn)我不認(rèn)，買來萬般好，維權(quán)翻臉快，只要你買了，品牌溢價就變現(xiàn)了。只有面積，沒有喜好，沒有折舊，在無限長的的時間里，面積終究是最堅挺的價值因素，(幾乎)不隨時間流逝，不會貶值。

提問：您好，房姐，我在左家莊南里有一套63平南北通透小兩居，是96年建的，現(xiàn)在在出租，每月7500租金，購買已滿五年是名下唯一住房，現(xiàn)在我住在東四胡同公租房，所以聯(lián)網(wǎng)的只有這一個，想咨詢一下您，要不要把左家莊這個賣了，在其他地方再買一個樓齡新一些的，主要是為了投資保值，不知道現(xiàn)在是不是好的時間點，我的情況適不適合換，如果換在什么地段那些小區(qū)合適，總價控制在470以內(nèi)的，謝謝您

回答：這樣置換價值不打，建議資金可以向上提一下到 500+ 再置換，可以看看 青年匯佳園的小兩居，大望路CBD傳奇一居室或者雙井首城國際，國美第一城 .望京可以看看澳洲康都、季景沁園

提問：糾結(jié)，，準(zhǔn)備出手密云的別墅了。請拍醒我。偶然看了一眼綠中介app，偶然看了一眼密云的別墅，偶然說去看看，偶然看到一個疊拼有點心動，偶然砍了一刀（5%），偶然賣家爽快地同意了。。。本著誠信，只能硬著頭皮準(zhǔn)備出手了。 現(xiàn)在挺尷尬，房子就看了一次，現(xiàn)在想想太沖動了，也太意外了，怎么也沒想到短短兩三天時間就決定要花光所有的錢去郊區(qū)買個房。 房子只看了一次，沒發(fā)現(xiàn)什么問題，畢竟也沒有帶驗房師，不知道會不會漏過什么大坑。 房本兩年，大概4年前業(yè)主收的房，毛坯。 在北京只有二環(huán)外一套房，第二張房票一直沒用，年紀(jì)大了，未來可能要把老家父母接來北京好照顧，密云雖然遠(yuǎn)，但至少還能說去就去，現(xiàn)在買了等裝修完，至少也要兩三年，時間可能能和接老人過來碰的上。 您看我這么操作有問題嗎？還是有更好的選擇？

回答：既然你連小區(qū)名字都不記得寫 一般是沒怎么看過房的新手，大概率每一處都會踩坑 密云，別墅本身也是坑 遺毒太多，不是一次性解決的

提問：情況介紹： 夫妻共有房產(chǎn)兩套，目前售價均為700萬，分別是亦莊核心區(qū)三居（2004買入）和史家胡同50多平學(xué)區(qū)（2016年9月高位接盤） 孩子今年9月上史家小學(xué)，學(xué)位將占用6年！ 亦莊租金太低，只有8000，怕跑不贏大盤！學(xué)區(qū)房應(yīng)該也跌了，租金也只有7000！ 夫妻原計劃——孩子上學(xué)頭2年在學(xué)校附近租房（租金2萬2），近階段賣掉亦莊，加點子彈（最多900萬）投資北京其他區(qū)域！兩年后，學(xué)區(qū)滿五，再賣掉史家學(xué)區(qū)，在學(xué)校附近買房改善自??！ 想征詢房姐的意見， 以上想法是否是最優(yōu)選擇？房姐是否還有更佳方案？ 現(xiàn)在北京的態(tài)勢是不是最佳置換時機(jī)？如果是，我們想置換其中的一套做投資！是否可行？？ 如果置換，哪個區(qū)域或是樓盤是質(zhì)優(yōu)選擇？東方銀座怎么樣？ 以上，請賜教，多謝！

回答：思路沒問題，今年下半年置換即可。東方銀座不太好，辦公的多，物業(yè)費高，公攤大，這種房子出租還行，漲幅和流通性都比較一般。建議看望京 、雙井、朝青板塊

提問：房姐您好，我的孩子今年兩歲，所以開始考慮孩子上學(xué)的問題，之前看了陳經(jīng)綸分校上京新航線那附近，上京三居要1150左右，澳洲康都小區(qū)有點舊三居1000。由于手上只有600-700的可用資金（賣掉手上的國美一居室），所以又看了麗都壹號和麗都東鎮(zhèn)，三居980左右，麗都壹號現(xiàn)在有8萬一平的毛坯和3萬一平的精裝修，這樣我們買就沒有太大壓力，打算孩子以后上附近的陳經(jīng)綸實驗學(xué)校，查的網(wǎng)上說也是朝陽前十名，但是有朋友說這附近由于是個邊角地，不會再有什么新的發(fā)展，我想自住的同時也不要跑輸大盤，目前年入100左右，麗都如果7萬一平可以考慮嗎？

回答：麗都最大的問題是附近未拆除的城中村多，所以對未來升值有一定影響。 麗都只考慮7以內(nèi)的標(biāo)地。否則不如看望京的 澳洲康都、季景沁園、寶星國際

提問：房姐你好，入圈首問，幾年前入手了馬坡一個一手新盤（恒華湖公館），成本單價3w4，一樓面積164帶等面積地下室和50平花園，有360貸款（85折利率），請問下從純投資角度看，是否還具有持有價值呢，現(xiàn)在出手感覺收益不是很高，出租也價格很低，是賣掉換靠近城區(qū)的，還是繼續(xù)持有等待下一波行情呢，求給予意見，如果換標(biāo)的，回龍觀，望京，雙井，酒仙橋幾個區(qū)塊求推薦一下

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