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房屋評估的重要性和AMC的作用

2021-11-09 16:06:56 高端訪談 來源：
導(dǎo)讀 在過去的幾年中，由于庫存短缺以及抵押貸款利率處于歷史低位，我們看到房屋以聞所未聞的價格出售。供需之間的這種不平衡推高了價格，并迫使

在過去的幾年中，由于庫存短缺以及抵押貸款利率處于歷史低位，我們看到房屋以聞所未聞的價格出售。供需之間的這種不平衡推高了價格，并迫使買家積極競爭少數(shù)待售房屋。這通常意味著放棄所有意外情況以提高購買要約的可取性。不幸的是，如果房屋沒有對所提供的價格進行評估，這會使?jié)撛谫I家處于危險的境地。

如果沒有評估應(yīng)急措施，買方可能不得不拿出額外的現(xiàn)金來彌補抵押銀行將貸款(基于評估價值)與要約價格之間的差距。更糟糕的是，由于大量的房屋再融資，評估師一直非常忙碌，這使得托管結(jié)束的時間處于危險之中。

所有這一切的最終結(jié)果是，對于沒有提供所有現(xiàn)金的買家來說，獲得及時可靠的評估至關(guān)重要。因此，了解評估過程的運作方式以及如何避免可能的陷阱非常重要。

評估的作用

抵押銀行要求在向買家提供貸款之前，房產(chǎn)必須經(jīng)過認證評估。為了降低賠錢的風(fēng)險，銀行希望確保他們的貸款不超過房產(chǎn)價值的一定百分比(通常為 80% 的合格貸款)。如果借款人資不抵債或無法以其他方式償還貸款，貸方可以取消抵押品贖回權(quán)，然后出售財產(chǎn)以收回資金。如果房產(chǎn)價值低于貸款金額，銀行就會賠錢(而且銀行通常不會賠錢)。

在 2008 年金融危機之后，主要是由于以信用不佳的抵押貸款為基礎(chǔ)的衍生品的銷售，新的立法對貸方和評估方之間的關(guān)系提出了更嚴格的規(guī)定。在多德-弗蘭克法案獲得通過，以創(chuàng)造更大的財務(wù)控制和消費者保護措施，以避免類似于導(dǎo)致2008年金融危機以后的情況。該新準則是“旨在確保家庭評估是準確和真實，同時防止不法中間商從施壓評估師......提供更高的估值。”

評估管理公司 (AMC)

這導(dǎo)致了評估管理公司 (AMC) 的擴張，它們充當(dāng)貸方和評估方之間的中介，以減少潛在的利益沖突。貸款人現(xiàn)在通過 AMC 訂購財產(chǎn)評估，該 AMC 擁有經(jīng)過審查的許可評估師名單。AMC 將工作分配給其中一名評估員，并將完成的報告發(fā)送回 AMC，AMC 將結(jié)果轉(zhuǎn)發(fā)給適當(dāng)?shù)馁J方。

雖然理論上這通過減少不道德的貸款行為為借款人提供了更多保護，但它也有一些負面影響。由于許多資產(chǎn)管理公司與大型機構(gòu)貸方協(xié)商合同，因此評估費率是在全國范圍內(nèi)設(shè)定的，并且不考慮勞動力成本的地區(qū)差異。這可能導(dǎo)致 AMC 僅向當(dāng)?shù)毓纼r師支付遠低于現(xiàn)行費率的費率。最好的評估師選擇不為這些 AMC 工作，而是與更了解當(dāng)?shù)厥袌龊土?xí)俗并為評估服務(wù)支付市場水平費用的當(dāng)?shù)刭J方建立聯(lián)系。

這在評估的成本和質(zhì)量上造成了分歧。許多通過大型貸款機構(gòu)(花旗銀行、大通銀行、富國銀行、銀行等)進行的評估都以低利率提供，因此吸引了經(jīng)驗不足的評估師，他們通常遠離標的財產(chǎn)所在地。這些估價師通常不了解當(dāng)?shù)厥袌鰟討B(tài)，并且難以確定合適的可比房產(chǎn)，從而導(dǎo)致房產(chǎn)估值較低。

這可能會讓購房者持有短線。由于估值可能低于現(xiàn)行市場價值，因此完成交易所需的貸款金額與貸款機構(gòu)根據(jù)缺乏經(jīng)驗的評估師的估值提供的金額之間可能存在差異。

尋找解決方案

只要有可能，解決這個問題的方法就是與當(dāng)?shù)氐馁J方合作。這些較小的機構(gòu)了解當(dāng)?shù)厥袌?，為評估支付市場費率，并吸引最有經(jīng)驗的持牌評估師。這些評估師通常反應(yīng)更快、更準確，讓買家有更大機會在競爭激烈的市場中滿足貸方要求。

在某些情況下，較小的抵押銀行可能無法提供與較大銀行相同的利率。購房者希望獲得最優(yōu)惠的利率是可以理解的，特別是對于 30 年期的貸款，在貸款期限內(nèi)，利率的微小變化可以節(jié)省數(shù)千美元。也就是說，買家應(yīng)該小心。如果您無法完成交易，那么高利率并不重要，因為您的評估沒有按時按價值進行。

依靠您的代理

在您評估購買和貸方時，請與您信任的房地產(chǎn)經(jīng)紀人聯(lián)系，以獲得有關(guān)抵押貸款經(jīng)紀人或其他擁有可靠穩(wěn)定的當(dāng)?shù)卦u估師并提供有競爭力的利率的貸方的建議。優(yōu)秀的代理商每年進行數(shù)十筆交易，并與可以幫助您實現(xiàn)目標的供應(yīng)商建立牢固的關(guān)系。

認真對待他們的建議，不要只是為了方便或因為他們?nèi)⌒焖訇P(guān)閉或優(yōu)惠利率而默認使用您現(xiàn)有的銀行。深入挖掘并詢問有關(guān)評估過程的詳細問題，實際期望評估需要多長時間，如果他們使用當(dāng)?shù)卦u估師，他們通常需要多少評估以及在做出與特定貸方合作的決定之前您應(yīng)該了解的任何其他細節(jié).

通過信任您的代理人并提前做好跑腿工作，您將能夠更好地在報價日以及托管過程中接下來的幾周內(nèi)占上風(fēng)。

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