來源：騰訊地產(chǎn)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代，人口紅利減弱，曾經(jīng)“天天賺錢”的房地產(chǎn)企業(yè)不得不告別過去快速的發(fā)展步伐，開始面臨增長放緩的壓力。在瞬息萬變的房地產(chǎn)市場中，未來的發(fā)展機遇正以新的水路向房地產(chǎn)企業(yè)招手，具有前瞻性的房地產(chǎn)企業(yè)早已走到了行業(yè)前列。

作為一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)、多元化發(fā)展的綜合性集團，R&F物業(yè)在主營渠道業(yè)務(wù)不斷增長的同時，在多元化新渠道業(yè)務(wù)方面表現(xiàn)良好。2019年，R&F物業(yè)實現(xiàn)銷售額1382億元，營業(yè)收入908億元。在包括商場、寫字樓、物流和倉儲在內(nèi)的商業(yè)領(lǐng)域，R&F物業(yè)的營業(yè)收入同比增長12%。數(shù)據(jù)顯示，R&F物業(yè)運營中的酒店及投資物業(yè)總市值約850億元，運營中的投資物業(yè)總建筑面積已超過252萬平方米。

另一方面，城市更新也成為R&F物業(yè)利潤增長的重要組成部分。據(jù)R&F物業(yè)董事長李思廉先生介紹，公司2019年城市更新業(yè)務(wù)取得較大進展，通過三個城市的城市更新項目改造土地儲備179萬平方米。對于R&F物業(yè)，預(yù)計兩年內(nèi)城市更新改造的土地儲備面積將達到1000萬平方米，相當(dāng)于2000億元的可銷售價值。隨著能級結(jié)構(gòu)和土壤儲存質(zhì)量的改善，R&F地產(chǎn)有望重新打開其增長空間。

白銀時代，房企多元化布局的“R&F樣本”

2014年，《人民日報》刊登了萬科總裁于亮的署名文章，標題為《我國樓市進入白銀時代》。在本文中，于亮認為，房地產(chǎn)行業(yè)暴利時代已經(jīng)結(jié)束，整體增速放緩，行業(yè)集中度有望提升，人人都能賺錢且越大膽越賺錢的時代結(jié)束。

不過，正如于亮所說，“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過了黃金時期，但絕不是即將撞上冰山的泰坦尼克號”。白銀時代下，尋找新的水路成為大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的最佳選擇。在此基礎(chǔ)上，資源整合和運營能力也正在成為品牌地產(chǎn)企業(yè)的主戰(zhàn)場。R&F物業(yè)作為開始布局多元化戰(zhàn)略的領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)之一，已成為公司應(yīng)對行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險的重要砝碼。

數(shù)據(jù)顯示，R&F物業(yè)深耕住宅開發(fā)，多年來一直部署于商業(yè)地產(chǎn)、酒店運營等領(lǐng)域。其中，2019年，R&F物業(yè)投資物業(yè)及酒店合計營業(yè)額為82.4億元(人民幣，下同)，占總營業(yè)額的9%，為公司帶來持續(xù)穩(wěn)定的收入。

其實早在2004年，R&F物業(yè)就開始介入高端酒店的運營，這也是R&F物業(yè)多元化布局的開始。繼2017年以189.55億元人民幣收購萬達73個酒店資產(chǎn)包后，R&F物業(yè)的酒店業(yè)務(wù)迎來里程碑式的飛躍。截至2019年底，R&F物業(yè)共有90家酒店在運營，總建筑面積395.2萬平方米，由知名酒店管理集團管理。

北京首都文藝復(fù)興酒店

在房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)穩(wěn)步增長的同時，酒店業(yè)務(wù)的發(fā)展也為R&F的全面發(fā)展提供了強大的動力。數(shù)據(jù)顯示，2018年R&F物業(yè)酒店業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入70.9億元。2019年業(yè)務(wù)保持穩(wěn)定，與2018年基本持平。經(jīng)營凈利潤14.1億元，較2018年增長5%。

如果換個角度來看，我們可以發(fā)現(xiàn)，對于R&F物業(yè)來說，一方面，酒店業(yè)務(wù)帶來的長期現(xiàn)金流對公司的戰(zhàn)略意義更為重要。另一方面，優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)因其保值增值的良好屬性，也可稱為“硬通貨”。對于R&F物業(yè)來說，它們可以長期持有

此外，R&F物業(yè)在整體商業(yè)運作上表現(xiàn)同樣出色。數(shù)據(jù)顯示，該業(yè)務(wù)2019年實現(xiàn)營業(yè)收入15億元，同比增長12%。與此同時，R&F商業(yè)于2019年8月正式發(fā)布“R&F廣場”和“R&F星光”兩條產(chǎn)品線，分別將城市級綜合體定位于城市核心商務(wù)區(qū)或核心區(qū)，將社區(qū)型綜合體定位于人口密集區(qū)。

北京富力廣場

對于R&F物業(yè)來說，酒店和企業(yè)不僅可以反饋集團的業(yè)績，還擁有遠超同行的價值空間。據(jù)悉，R&F酒店多位于一二線城市和核心樞紐城市，酒店資產(chǎn)與商住板塊聯(lián)動，使得公司整體資產(chǎn)價值不斷提升，這也是R&F物業(yè)多元化布局的優(yōu)勢?，F(xiàn)在疫情基本得到控制，預(yù)計下半年R&F物業(yè)的商業(yè)和酒店業(yè)務(wù)表現(xiàn)會更好。

優(yōu)質(zhì)土壤儲備充足，城市更新成為利潤增長的新引擎

通常情況下，土儲的數(shù)量和質(zhì)量決定了一個房地產(chǎn)企業(yè)未來的增長潛力，因此擁有大量優(yōu)質(zhì)的土儲成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

數(shù)據(jù)顯示，2019年，R&F物業(yè)收購了32個城市的38個地塊，新增股權(quán)價值1220億元，面積939萬平方米；新取得土地的平均地價為2600元/平方米，凸顯了極佳的成本優(yōu)勢。此外，就土地儲備總額而言，R&F物業(yè)于2019年年底的土地儲備權(quán)可售面積為5790平方米，消化期約為4至5年。土地儲備充足，可以支撐公司未來的正常發(fā)展。

作為“老改革專家R”

dquo;，富力地產(chǎn)的城市更新業(yè)務(wù)也正成為公司的優(yōu)勢所在。相較于招拍掛及收購，城市更新獲得的土儲利潤率有所保證，有足夠可以提升盈利的空間。自從1994年操刀廣州荔灣區(qū)化工廠舊改項目開始，富力地產(chǎn)長期深耕于城市更新，有豐富的城市更新經(jīng)驗。而據(jù)富力地產(chǎn)董事長李思廉先生透露，2019年公司在城市更新業(yè)務(wù)上取得重大進展，已透過在三個城市的城市更新項目轉(zhuǎn)化了179萬平方米土地儲備。

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，富力地產(chǎn)已簽約的合作城市更新項目超過70個，規(guī)劃總建筑面積超過7000萬平方米，可售建筑面積超過4000萬平方米，為公司未來穩(wěn)健增長奠定基礎(chǔ)。其中，預(yù)計兩年內(nèi)通過城市更新轉(zhuǎn)化的土儲面積將達1000萬平方米，相當(dāng)于2000億元可售貨值。

而且城市更新業(yè)務(wù)也構(gòu)成了富力地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性的城市布局優(yōu)勢。據(jù)悉，在富力地產(chǎn)已簽約的合作城市更新項目中，一二線城市面積占比92%，大灣區(qū)面積占比60%。2020年，富力地產(chǎn)將目標設(shè)定為1520億元，同比增長10%。

基于城市更新業(yè)務(wù)的重要性，富力地產(chǎn)決定將加快城市更新步伐，為更低成本鎖定戰(zhàn)略性土地儲備提供機會。2019年，富力地產(chǎn)成立了多個區(qū)域的城市更新集團，富力地產(chǎn)城市更新業(yè)務(wù)的全國布局正在緩緩鋪開。而隨著城市更新業(yè)務(wù)的持續(xù)深耕，由此帶來的能級結(jié)構(gòu)和土儲質(zhì)量的改善，富力地產(chǎn)未來增長空間可期。

債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，100億元小公募獲審核通過

富力地產(chǎn)相對較高的負債率一直為外界所擔(dān)憂，但在另一方面來看，最壞的時候或許已經(jīng)過去，公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)正在悄然得到改善。

公開資料顯示，富力地產(chǎn)在2019年上半年籌集境外債券22.5億美元及境內(nèi)債券67.8億元，延長快將到期債務(wù)，增加流動性、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu);在下半年融資市場趨向收緊的時候，又收縮投資半徑，對部分債券進行展期。富力地產(chǎn)全年平均融資成本6.6%，低于行業(yè)平均水平。截至2019年底，富力地產(chǎn)現(xiàn)金儲備達384.4億元，未使用銀行授信約1200億元，足以解決經(jīng)營中可預(yù)見的資金需求。

值得注意的是，富力地產(chǎn)在2019年的拿地節(jié)奏有所放緩，拿地銷售比為0.17，同比進一步下降。從富力地產(chǎn)的謹慎的土地投資態(tài)度也可以看出，或許是在有意控制公司的負債水平。

公司對于債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化也在資本市場中得到充分認可。2019年12月份，富力地產(chǎn)配售2.73億股新股，獲高達6倍認購;今年2月17日，公司被納入恒生中國高股息率指數(shù)比重最高的成分股Top10。

而根據(jù)市場最新消息，富力地產(chǎn)100億元小公募獲深交所審核通過。募集說明書顯示，本次債券規(guī)模不超過人民幣100億元(含100億元)，采用分期發(fā)行的方式，其中，首期發(fā)行規(guī)模不超過人民幣50億元(含50億元)，債券期限為不超過10年(含10年)，可以為單一期限品種或數(shù)個不同期限的混合品種。經(jīng)聯(lián)合信用綜合評定，富力地產(chǎn)的主體信用及本次債券的信用等級均為AAA。

5月18日，恒生指數(shù)公司推出兩項新指數(shù)，分別是“恒生大中型股價值50指數(shù)”和“恒生大中型股價值偏向指數(shù)”。富力地產(chǎn)(02777)同時獲納入以上兩項指數(shù)。

據(jù)了解，作為一家堅守企業(yè)社會責(zé)任的房地產(chǎn)龍頭房企，富力地產(chǎn)在做好主業(yè)的同時，也在積極履行社會責(zé)任，體現(xiàn)出富力地產(chǎn)向上的企業(yè)價值觀。

尤其是在今年3月份抗擊疫情的關(guān)鍵時期，富力地產(chǎn)宣布向中國青基會及廣州慈善會捐款2000萬元人民幣。其中，向中國青少年發(fā)展基金會捐款1000萬元人民幣，設(shè)立“富力愛心基金”。在“富力愛心基金”中，200萬元專項用于支持浙江、江西、江蘇、重慶、北京、內(nèi)蒙古等13個省市自治區(qū)基層應(yīng)急青年志愿服務(wù)隊開展疫情防控工作。3月22日，富力地產(chǎn)又多渠道緊急籌集500萬元生活物資贈予武漢疫區(qū)。同時，富力商業(yè)還宣布免除部分租金，協(xié)助商戶扛過難關(guān)。

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