人們普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)是周期性的：上漲的必定下跌，沒有資產(chǎn)可以無(wú)限期地上漲，因?yàn)樗膬r(jià)格會(huì)變得無(wú)限高。在一個(gè)貨幣供應(yīng)有限的世界里，這不可能。

這就是為什么許多人對(duì)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)(以及其他發(fā)達(dá))的非凡繁榮持懷疑態(tài)度的原因。這是自然的，但我警告不要這樣做。相反，投資者和買家應(yīng)該認(rèn)識(shí)到外部因素何時(shí)會(huì)擾亂傳統(tǒng)智慧。

作為一家在大部分地區(qū)運(yùn)營(yíng)的以科技為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的創(chuàng)始人，我看到千載難逢的環(huán)境以一種可能在中長(zhǎng)期生存下來的方式提升住宅房地產(chǎn)價(jià)值.

一、事實(shí)：從2020年4月到2021年4月，新房銷量上漲50%，中位價(jià)上漲近20%;從 2020 年 5 月到 2021 年 5 月，現(xiàn)房銷售量增長(zhǎng)了 42%，現(xiàn)房?jī)r(jià)格上漲了 20%。這背后有幾個(gè)無(wú)可爭(zhēng)議的平淡因素：

•就業(yè)市場(chǎng)改善：申請(qǐng)失業(yè)救濟(jì)的人減少，就業(yè)增長(zhǎng)高，經(jīng)濟(jì)年增長(zhǎng)率接近 7%(在 2020 年放緩之后)。人也以創(chuàng)紀(jì)錄的速度辭掉工作，這通常表明對(duì)就業(yè)市場(chǎng)的信心。

• 需求方面的復(fù)雜化是低利率環(huán)境，投資者在股票和商品市場(chǎng)的波動(dòng)中尋求避風(fēng)港，紛紛涌向住宅房地產(chǎn)。根據(jù) Redfin 的數(shù)據(jù)，過去六個(gè)月，投資者在房屋中投入了創(chuàng)紀(jì)錄的 770 億美元。事實(shí)上，企業(yè)投資者在第一季度購(gòu)買了 15% 的待售房屋。

• 木材成本也在過去一年抑制房屋開工方面發(fā)揮了作用，木材期貨價(jià)格在 5 月份升至 1,670.50 美元的峰值，而大流行前僅略高于 400 美元。根據(jù)銀行的一份報(bào)告，它們最近下跌，但在過去一年中仍導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格上漲 34,000 美元。

• 從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來看，建筑不足造成了普遍的房屋短缺。據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)稱，目前可能有680 萬(wàn)套房屋“失蹤”。據(jù)商業(yè)內(nèi)幕，只有123萬(wàn)新房屋的建造，平均每年在的頭二十年這個(gè)千年，相比于約1.5億年從1968年新房平均到2000年人口增長(zhǎng)在有放緩——但遠(yuǎn)不及新房建設(shè)的步伐。

• 人們一旦到了老年，就不像以前那樣傾向于縮小住宅規(guī)模。根據(jù)房地美 (Freddie Mac) 的數(shù)據(jù)，55 歲以上的 6700 萬(wàn)房主總共擁有所有房屋凈值的約三分之二——其中約 63% 的房主計(jì)劃在適當(dāng)?shù)奈恢冒怖?，而其余的則計(jì)劃至少再搬一次. 這導(dǎo)致人們?cè)絹碓蕉嗟嘏u(píng)嬰兒潮一代的自私——但這不太可能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面。

可以肯定的是，呆在一個(gè)空間里有很多好處：許多互動(dòng)更自然地發(fā)生在個(gè)人身上。工人可以更容易地受到監(jiān)督和培訓(xùn)，并且可以培養(yǎng)友情。但這些都是通過成本(通勤時(shí)間、精力、麻煩、不在別處的機(jī)會(huì)成本)來平衡的。在我們?nèi)蚧默F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，尤其是在發(fā)達(dá)占主導(dǎo)地位的各種服務(wù)和行業(yè)中，成本方面看起來越來越?jīng)]有意義：工人需要向其出售、合作或購(gòu)買的人可能不在同一個(gè)地方。同時(shí)。這個(gè)想法是不可信的。

即使在之前，技術(shù)也能夠很好地解決這一現(xiàn)實(shí)，促進(jìn)虛擬會(huì)議和跨全球數(shù)字協(xié)作，這在很大程度上避免了同地辦公。大流行通過令人信服地揭示辦公室的許多功能可以復(fù)制來加速實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。其效果令人振奮，幾乎類似于互聯(lián)網(wǎng)革命本身：就像你不需要折疊紙張、購(gòu)買信封和舔郵票來對(duì)應(yīng)一樣，你也不需要為了協(xié)作而長(zhǎng)途跋涉。當(dāng)然不是所有的時(shí)間。

現(xiàn)在人們普遍認(rèn)為，并非所有員工都會(huì)恢復(fù)到大流行前的辦公室出勤水平——許多公司不會(huì)要求這樣做。相反，他們將至少有一段時(shí)間在家工作。因此，雇主正在減少他們的辦公室足跡。雇主現(xiàn)在在員工家中擁有許多微型衛(wèi)星辦公室，而不是辦公室。

我預(yù)測(cè)這將抑制辦公房地產(chǎn)的價(jià)值(可能會(huì)推動(dòng)共享辦公公司的勢(shì)頭)，同時(shí)提高房屋的價(jià)值。房屋將需要更多空間和設(shè)施。雇主意識(shí)到這種情況要求他們參與這些變化的成本——這一過程目前處于起步階段——這將提高許多人的住房負(fù)擔(dān)能力并進(jìn)一步推動(dòng)需求。

綜上所述，結(jié)論就清楚了。由于生活功能歷史性地轉(zhuǎn)移到住宅、流動(dòng)性激增和供應(yīng)短缺，我們可能會(huì)目睹住宅房地產(chǎn)資產(chǎn)的歷史性重新定價(jià)。

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