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如果您計劃投資出租物業(yè)，您可能會認為更高的價格沒有問題，甚至可能是一件好事，因為它們意味著強勁的需求;為了彌補更高的價格，你所要做的就是提高租金。
你會錯的。
這是進行投資最困難的時期之一，您需要非常小心，因為您不能只提高租金并期望找到租戶。
原因如下：最牢固的經(jīng)濟關(guān)系之一是租金和收入之間的關(guān)系;人們只能支付他們所賺的錢，而且他們不會多賺 30%。
查看奧斯汀、博伊西和夏洛特的租金和收入表。對于奧斯汀來說，從 2010 年到 2019 年，平均收入增長了 50%，而平均租金增長了 44%。博伊西和夏洛特也是如此——一場幾乎不可思議的比賽。這些是您可以在經(jīng)濟學中找到的最緊密的關(guān)系，它們適用于大多數(shù)市場，而不僅僅是這三個。
[人口普查局的調(diào)查提供了當?shù)厥袌銎骄饨鸬淖顪蚀_衡量標準。由于 2020 年人口普查的困難，2020 年的租金尚未提供。]
從長遠來看，房價也與收入掛鉤，但在短期內(nèi)，房價上漲得更快。例如，在奧斯汀和博伊西，自 2010 年以來，房價已經(jīng)遠遠超過租金——這還沒有算上去年。另一方面，在夏洛特，價格上漲了 41%，與收入和租金一致。
房價上漲可以拉高租金，但幅度不會太大，而且不會持續(xù)太久?？纯醋?2000 年以來奧斯汀和博伊西的房價和租金漲幅圖表。它們不僅顯示了漲幅的波動性，而且租金在任何一年中的漲幅都很少超過 5%。為什么我們認為 2022 年會有所不同?
Local Market Monitor將 2021 年房價上漲添加到這些圖表中，以警告投資者他們現(xiàn)在面臨的另一個危險：奧斯汀和博伊西等地的價格很可能會像過去一樣暴跌。像這樣的價格上漲是無法持續(xù)的。在博伊西等較小的市場中危險最大，那里的租金也將處于危險之中。
該怎么辦。
每個本地市場 - 直至郵政編碼級別 - 都有獨特的租戶分布。有些人每月支付 800 美元，有些人每月支付 1,500 美元，有些人每月支付 2,000 美元或更多。雖然所有租金的范圍可能相當廣泛，但大多數(shù)租房者都集中在一個相當狹窄的“最佳租金范圍”內(nèi)。人口普查的年度調(diào)查顯示，這個范圍非常穩(wěn)定，即使租金緩慢上漲;它不會因為房價上漲而改變。
正是在這個“最佳租金范圍”內(nèi)，投資者最有可能找到合適的租房者。
對于投資者來說，瞄準這個范圍總是一個好主意，這是他們風險最小的地方——但當房價迅速上漲時，這是一個必不可少的策略。
如果您正在考慮一個特定的出租物業(yè) - 單戶住宅或公寓樓 - 請確保您知道您的租金將與當?shù)氐?ldquo;最佳租金范圍”進行比較。如果他們遠遠高于，你就冒了很大的風險。賣家當然會向您保證，租房者很容易找到——不要相信。
在價格上漲的環(huán)境中——當租金遠遠落后時——一個好的策略是投資于租金范圍低端的房產(chǎn)，并將其升級到“最佳租金范圍”的高端。
而在繁榮的市場——比如博伊西——最好只是袖手旁觀。
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