北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

提問(wèn)：

章哥，我在北京，中介給我推薦了一套永安里地鐵附近的房(長(zhǎng)安6號(hào))，房子是2010年的大產(chǎn)權(quán)，精裝修，45平米只要255萬(wàn)，這種房不是公寓，能落戶能貸款還帶學(xué)區(qū)。自己也上網(wǎng)查了，確實(shí)是70年大產(chǎn)權(quán)，民水民電，目前月租金能到7000多。請(qǐng)問(wèn)這套房的前景如何?謝謝。

回答：

1、 說(shuō)句你可能不愛(ài)聽(tīng)的話，你已經(jīng)把自己洗腦了。你并不是來(lái)咨詢的，而是來(lái)找支持的。你在潛意識(shí)里已經(jīng)決定了要投資，只不過(guò)是來(lái)我這兒走個(gè)形式罷了。

但你既然問(wèn)了，那我就寫(xiě)幾句。并沒(méi)打算說(shuō)服你，面對(duì)巨大利益的誘惑，無(wú)人能被說(shuō)服。我寫(xiě)的僅供參考

2、 先說(shuō)地段。這里可是CBD啊，寸土寸金，現(xiàn)在五環(huán)外都動(dòng)不動(dòng)六七萬(wàn)了，在這里竟然有5萬(wàn)多的2010年高品質(zhì)二手房，還是70年產(chǎn)權(quán)的小戶型，合理嗎?

再提醒一下，這里可是CBD啊，從樓頂上扔塊板兒磚下去，能砸著八個(gè)搞投資的?？們r(jià)才255萬(wàn)，月租金就達(dá)到7000，租售比380。如此高的回報(bào)率，這幫搞投資的是眼瞎了還是學(xué)雷鋒把機(jī)會(huì)讓給別人啊?

你這種情況在投資里很多，無(wú)論房產(chǎn)還是股票，尤其是玩收藏的，動(dòng)不動(dòng)就能在地?cái)們荷蠐斓絿?guó)寶。人們總覺(jué)得自己的眼光好，能發(fā)現(xiàn)別人忽視的投資機(jī)會(huì)，也就是撿漏兒。但實(shí)際上呢，在成熟且放開(kāi)的市場(chǎng)里，哪有漏兒可撿?你看到的別人早就看到了，只不過(guò)人家不屑彎腰而已，覺(jué)得不值。

3、 其實(shí)你已經(jīng)調(diào)查的很詳細(xì)了，下了功夫。但都是沖著怎么賺錢(qián)去的，所以忽視了風(fēng)險(xiǎn)。

問(wèn)一句，既然調(diào)查了這么多，為什么不看看房產(chǎn)證啊?或者說(shuō)是根本沒(méi)仔細(xì)看。

你說(shuō)這種房不是公寓，那請(qǐng)?jiān)倏匆槐榉慨a(chǎn)證，那上面寫(xiě)的是什么?100%就是“公寓”。因?yàn)槟愕淖⒁饬Χ荚?ldquo;70年”上面了，所以忽視了關(guān)鍵的信息。

4、 人們對(duì)公寓有個(gè)刻板印象，認(rèn)為都是50年的，也有40年的。但實(shí)際不對(duì)，還有70年的，用地性質(zhì)為住宅的公寓。

這種產(chǎn)品大多出現(xiàn)在2008年之前，因?yàn)槟沁€是房地產(chǎn)野蠻生長(zhǎng)的年代。但這套房是2010年的，似乎時(shí)間不對(duì)。但實(shí)際上這項(xiàng)目的土地是90年代就拿了的，是因?yàn)槠渌蚪o耽誤了，所以上市晚了。

在2000年左右，北京的寫(xiě)字樓嚴(yán)重不足，很多公司都是租酒店的房間辦公。而普通百姓們有沒(méi)有炒房買(mǎi)房的概念，所以房地產(chǎn)行業(yè)并不好干。于是，很多開(kāi)發(fā)商就打起了寫(xiě)字樓的主意。

最早引領(lǐng)時(shí)尚的就是潘石屹，打造了Soho現(xiàn)代城，居家辦公一體，開(kāi)盤(pán)價(jià)高達(dá)13000，賺翻了。后來(lái)就引來(lái)了無(wú)數(shù)的開(kāi)發(fā)商跟風(fēng)，都把70年產(chǎn)權(quán)的住宅地塊蓋成了寫(xiě)字樓模樣，當(dāng)做寫(xiě)字樓賣(mài)，價(jià)格高還賣(mài)得快。

5、 最開(kāi)始，因?yàn)橥恋匦再|(zhì)就是住宅，所以房本上也就寫(xiě)成了“住宅”，70年。后來(lái)房管部門(mén)為了監(jiān)管，細(xì)化了指標(biāo)，規(guī)定住宅和公寓的標(biāo)準(zhǔn)。其中最主要的就是采光和消防安全，達(dá)到采光標(biāo)準(zhǔn)的才是住宅，達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)的就是公寓。

于是，70年的公寓產(chǎn)品出現(xiàn)了。而且在那個(gè)年代，開(kāi)發(fā)商是愿意把產(chǎn)品設(shè)計(jì)成公寓的，所以主動(dòng)的申請(qǐng)，目的是顯得檔次更高。甚至在同一棟樓里，都能同時(shí)出現(xiàn)兩種產(chǎn)品，比如這長(zhǎng)安6號(hào)就是，下半部的產(chǎn)權(quán)是50年商辦，上半部是70年公寓。這種怪現(xiàn)象只能出現(xiàn)在當(dāng)時(shí)那個(gè)野蠻生長(zhǎng)的年代。

6、 70年的公寓和住宅其實(shí)沒(méi)什么區(qū)別，當(dāng)然除了價(jià)格。因?yàn)樵谫J款、落戶、學(xué)區(qū)、水電費(fèi)上都一樣，就是沒(méi)有燃?xì)饬T了。但是，公寓就是公寓，無(wú)論怎么說(shuō)這種產(chǎn)品都是畸形兒，有可能因?yàn)橹贫雀淖兌艿接绊憽?/p>

長(zhǎng)安6號(hào)是2010年開(kāi)盤(pán)的，當(dāng)年開(kāi)盤(pán)價(jià)高達(dá)4萬(wàn)多，而十年過(guò)去了，今天卻才5萬(wàn)多，這算升值嗎?2010年北京的均價(jià)是2萬(wàn)5左右，現(xiàn)在已經(jīng)是6萬(wàn)了，長(zhǎng)安6號(hào)的升值率怎么比?而且這種公寓產(chǎn)品，公攤大物業(yè)費(fèi)高是通病，這都影響其價(jià)格和流動(dòng)性。

7、 總結(jié)：如果是想靠租金收益賺錢(qián)，那投資這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)問(wèn)題，租售比確實(shí)高。但如果是想靠房?jī)r(jià)漲幅來(lái)獲得收益，那還是算了吧。畢竟這種不倫不類的產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)太大，市場(chǎng)已經(jīng)用價(jià)格說(shuō)明了一切。但至于是否投資，還是要自己決定!

隨便買(mǎi)房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利!

關(guān)注“章哥說(shuō)買(mǎi)房”微信公眾號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題可以向我提問(wèn)。

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