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soho現(xiàn)代城為什么便宜(soho現(xiàn)代城二手房)

2023-11-29 12:08:20 樓市速遞 來源：http://www.n8er.net/
導(dǎo)讀 北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。提問：章哥，我在北京，中介給我推薦了一套永安里地鐵附近的房（長安6號），

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

提問：

章哥，我在北京，中介給我推薦了一套永安里地鐵附近的房(長安6號)，房子是2010年的大產(chǎn)權(quán)，精裝修，45平米只要255萬，這種房不是公寓，能落戶能貸款還帶學區(qū)。自己也上網(wǎng)查了，確實是70年大產(chǎn)權(quán)，民水民電，目前月租金能到7000多。請問這套房的前景如何?謝謝。

回答：

1、 說句你可能不愛聽的話，你已經(jīng)把自己洗腦了。你并不是來咨詢的，而是來找支持的。你在潛意識里已經(jīng)決定了要投資，只不過是來我這兒走個形式罷了。

但你既然問了，那我就寫幾句。并沒打算說服你，面對巨大利益的誘惑，無人能被說服。我寫的僅供參考

2、 先說地段。這里可是CBD啊，寸土寸金，現(xiàn)在五環(huán)外都動不動六七萬了，在這里竟然有5萬多的2010年高品質(zhì)二手房，還是70年產(chǎn)權(quán)的小戶型，合理嗎?

再提醒一下，這里可是CBD啊，從樓頂上扔塊板兒磚下去，能砸著八個搞投資的?？們r才255萬，月租金就達到7000，租售比380。如此高的回報率，這幫搞投資的是眼瞎了還是學雷鋒把機會讓給別人啊?

你這種情況在投資里很多，無論房產(chǎn)還是股票，尤其是玩收藏的，動不動就能在地攤兒上撿到國寶。人們總覺得自己的眼光好，能發(fā)現(xiàn)別人忽視的投資機會，也就是撿漏兒。但實際上呢，在成熟且放開的市場里，哪有漏兒可撿?你看到的別人早就看到了，只不過人家不屑彎腰而已，覺得不值。

3、 其實你已經(jīng)調(diào)查的很詳細了，下了功夫。但都是沖著怎么賺錢去的，所以忽視了風險。

問一句，既然調(diào)查了這么多，為什么不看看房產(chǎn)證啊?或者說是根本沒仔細看。

你說這種房不是公寓，那請再看一遍房產(chǎn)證，那上面寫的是什么?100%就是“公寓”。因為你的注意力都在“70年”上面了，所以忽視了關(guān)鍵的信息。

4、 人們對公寓有個刻板印象，認為都是50年的，也有40年的。但實際不對，還有70年的，用地性質(zhì)為住宅的公寓。

這種產(chǎn)品大多出現(xiàn)在2008年之前，因為那還是房地產(chǎn)野蠻生長的年代。但這套房是2010年的，似乎時間不對。但實際上這項目的土地是90年代就拿了的，是因為其他原因給耽誤了，所以上市晚了。

在2000年左右，北京的寫字樓嚴重不足，很多公司都是租酒店的房間辦公。而普通百姓們有沒有炒房買房的概念，所以房地產(chǎn)行業(yè)并不好干。于是，很多開發(fā)商就打起了寫字樓的主意。

最早引領(lǐng)時尚的就是潘石屹，打造了Soho現(xiàn)代城，居家辦公一體，開盤價高達13000，賺翻了。后來就引來了無數(shù)的開發(fā)商跟風，都把70年產(chǎn)權(quán)的住宅地塊蓋成了寫字樓模樣，當做寫字樓賣，價格高還賣得快。

5、 最開始，因為土地性質(zhì)就是住宅，所以房本上也就寫成了“住宅”，70年。后來房管部門為了監(jiān)管，細化了指標，規(guī)定住宅和公寓的標準。其中最主要的就是采光和消防安全，達到采光標準的才是住宅，達到安全標準的就是公寓。

于是，70年的公寓產(chǎn)品出現(xiàn)了。而且在那個年代，開發(fā)商是愿意把產(chǎn)品設(shè)計成公寓的，所以主動的申請，目的是顯得檔次更高。甚至在同一棟樓里，都能同時出現(xiàn)兩種產(chǎn)品，比如這長安6號就是，下半部的產(chǎn)權(quán)是50年商辦，上半部是70年公寓。這種怪現(xiàn)象只能出現(xiàn)在當時那個野蠻生長的年代。

6、 70年的公寓和住宅其實沒什么區(qū)別，當然除了價格。因為在貸款、落戶、學區(qū)、水電費上都一樣，就是沒有燃氣罷了。但是，公寓就是公寓，無論怎么說這種產(chǎn)品都是畸形兒，有可能因為制度改變而受到影響。

長安6號是2010年開盤的，當年開盤價高達4萬多，而十年過去了，今天卻才5萬多，這算升值嗎?2010年北京的均價是2萬5左右，現(xiàn)在已經(jīng)是6萬了，長安6號的升值率怎么比?而且這種公寓產(chǎn)品，公攤大物業(yè)費高是通病，這都影響其價格和流動性。

7、 總結(jié)：如果是想靠租金收益賺錢，那投資這個項目沒問題，租售比確實高。但如果是想靠房價漲幅來獲得收益，那還是算了吧。畢竟這種不倫不類的產(chǎn)品風險太大，市場已經(jīng)用價格說明了一切。但至于是否投資，還是要自己決定!

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利!

關(guān)注“章哥說買房”微信公眾號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。

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