天津路勁太陽(yáng)城。梁學(xué)城/攝

梁學(xué)城/發(fā)自北京

家住天津河北區(qū)榆關(guān)道的趙蕾已有一套住房，由于面積過(guò)小，想“以小換大”改善居住環(huán)境，現(xiàn)如今她決定觀望一段時(shí)間再出手。“我有預(yù)感新的調(diào)控政策馬上就會(huì)出臺(tái)，所以在等政策‘靴子落地’。”

記者隨機(jī)采訪中發(fā)現(xiàn)買房人出手特別慎重，很多意向購(gòu)房者都表示在關(guān)注政策走向。

“這種觀望的情緒是蔓延在目前很多購(gòu)房人心里的。也不知道具體等哪個(gè)政策，就是覺(jué)得還有利好消息要出來(lái)。”克而瑞天津機(jī)構(gòu)總經(jīng)理肖遙表示，從年初的“強(qiáng)預(yù)期、強(qiáng)成交”到年中的“弱預(yù)期、弱成交”，房地產(chǎn)成交量與購(gòu)房者的預(yù)期均發(fā)生了巨大的變化，除了收入不穩(wěn)的疤痕效應(yīng)外，客戶對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的容忍和承受能力也變得更加保守。

毋庸諱言，一段時(shí)間以來(lái)，天津樓市都呈現(xiàn)出了低迷的狀態(tài)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，7月全市新建商品住宅成交量約58.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17.3%，同比下降18.1%;成交金額約99.9億元，環(huán)比下降20.1%，同比下降17.6%。價(jià)格方面，7月均價(jià)17195元/平方米，環(huán)比下降3.4%。

那么，近來(lái)天津樓市運(yùn)行究竟如何?近日，記者連續(xù)走訪了天津市多個(gè)區(qū)，從多個(gè)維度呈現(xiàn)其現(xiàn)階段真實(shí)現(xiàn)狀。

售樓處人氣不高

由于天津市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，很多項(xiàng)目營(yíng)銷人員對(duì)市場(chǎng)并沒(méi)有太多期望。通過(guò)走訪市區(qū)和環(huán)城的一些售樓處看到，推出大型攬客促銷活動(dòng)的并不多，不少售樓處顯得空蕩蕩。

據(jù)一些銷售人員透露，今年完成年中銷售任務(wù)的項(xiàng)目不多，他們很希望推出更多活動(dòng)“沖一下業(yè)績(jī)”，但是由于公司的營(yíng)銷費(fèi)用大幅縮減，所以只能盡力維持現(xiàn)狀。

8月10日，記者來(lái)到位于天津河?xùn)|區(qū)的路勁太陽(yáng)城售樓處，因?yàn)槭枪ぷ魅?，這里并不熱鬧，所以幾乎沒(méi)有看房人。根據(jù)項(xiàng)目方公布的資料，該項(xiàng)目占地1500畝、總規(guī)劃建筑面積超200萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)至今，已有23年。

一位銷售人員表示，由于天津房地產(chǎn)市場(chǎng)去化較慢，有相當(dāng)部分項(xiàng)目都是現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。其所在項(xiàng)目，目前在售的是皓鴻園地塊，已現(xiàn)房交付，產(chǎn)品以小戶型為主，建筑面積約75~88平方米。

路勁太陽(yáng)城售樓處。梁學(xué)城/攝

據(jù)其介紹，2、3月份看房的人比較多，成交相對(duì)較好，目前客流已經(jīng)恢復(fù)到常態(tài)。“這套75平方米的戶型總價(jià)是177萬(wàn)元，現(xiàn)在有9折的限時(shí)優(yōu)惠，優(yōu)惠過(guò)后總價(jià)是160萬(wàn)元。”

當(dāng)記者詢問(wèn)先期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格時(shí)，銷售人員大方表示：“現(xiàn)在的房?jī)r(jià)確實(shí)沒(méi)有之前高了，直接一點(diǎn)說(shuō)，如果今天客戶人滿為患，我們是不會(huì)給您優(yōu)惠的。”

同處一個(gè)片區(qū)的中交春映海河、城投萬(wàn)欣城、格調(diào)榴園項(xiàng)目同樣只有三四組客戶在看房。老盤(pán)中交春映海河均價(jià)約3.7萬(wàn)元/平方米;新開(kāi)盤(pán)的城投萬(wàn)欣城5號(hào)地塊——東方云庭，高層為89和117平方米戶型，總價(jià)260萬(wàn)元起，洋房均價(jià)3.7萬(wàn)/平方米;現(xiàn)房格調(diào)榴園成交均價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米。除中交春映海河微漲，其余項(xiàng)目折扣都低于9.5折，還送車位。

城投萬(wàn)欣城售樓處。梁學(xué)城/攝

而在北辰區(qū)和東麗區(qū)的部分售樓處，上門(mén)客戶同樣不多，大廳內(nèi)外都顯得較為冷清。據(jù)銷售人員介紹，目前也沒(méi)有特別的促銷活動(dòng)，今年的新房推介活動(dòng)也沒(méi)有啟動(dòng)，公司只安排了部分人員值班，以免上門(mén)的客戶吃閉門(mén)羹。

值得注意的是，在紅橋區(qū)的一家大型購(gòu)物中心內(nèi)，記者看到位于北辰區(qū)和東麗區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目工作人員正在發(fā)放樓盤(pán)資料，積極招攬人們?nèi)ナ蹣翘幙捶浚瑓⒓哟黉N活動(dòng)。此外，在河西區(qū)和南開(kāi)區(qū)繁華商圈的一些購(gòu)物中心內(nèi)，也有房企工作人員賣力推銷郊區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品。

據(jù)本地房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，受在售房源較少和距離的影響，人們特意花時(shí)間到郊區(qū)項(xiàng)目看房的并不多，一些房企安排促銷人員來(lái)市區(qū)購(gòu)物中心“蓄客”，目前來(lái)看，效果還不錯(cuò)。

熱門(mén)區(qū)域改善盤(pán)流速放緩

2023年1~4月，天津樓市經(jīng)歷了短暫的回暖，各個(gè)區(qū)域都表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。其中，和平區(qū)、河西區(qū)和南開(kāi)區(qū)因產(chǎn)業(yè)集聚、教育資源豐富、交通發(fā)達(dá)，被稱為天津樓市的天花板，多數(shù)新項(xiàng)目?jī)r(jià)格超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，部分高端項(xiàng)目單價(jià)達(dá)9萬(wàn)元/平方米。

目前，這一局面似乎正在改變，樓市成交量回落明顯，部分板塊出現(xiàn)了供應(yīng)端的緊張。

和平區(qū)的樓市是很多購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)，而區(qū)域內(nèi)的新盤(pán)卻屈指可數(shù)。十年間，和平區(qū)住宅地塊僅成交5宗。中海和平之門(mén)、金融街融御、天成和平里等均已售罄，目前僅有和平翰林公館一個(gè)項(xiàng)目少量房源在售。大沽北路地塊作為目前和平區(qū)即將入市的新盤(pán)，一舉一動(dòng)都備受關(guān)注。

龍湖青云闕位于河西區(qū)陳塘莊板塊，于3月24日開(kāi)盤(pán)，共計(jì)518戶，主推建筑面積約89~110平方米的小高層和建筑面積約120~134平方米的洋房，小高層均價(jià)約43000~44000元/平方米，洋房均價(jià)約47000~48000元/平方米。

龍湖青云闕售樓處。梁學(xué)城/攝

據(jù)銷售人員介紹，目前項(xiàng)目存貨已經(jīng)不多，剩余房源僅70余套。小高層89平方米戶型僅剩頂樓，總價(jià)380萬(wàn)~390萬(wàn)元;洋房120平方米僅剩頂樓，總價(jià)560萬(wàn)~570萬(wàn)元;洋房143平方米，剩余一、二頂可選，總價(jià)700萬(wàn)元左右。

位于河西區(qū)新梅江板塊的中海時(shí)光之境，于3月25日開(kāi)盤(pán)，主推建面約106~237平方米大戶型，均價(jià)45000元/平方米，目前已去化200余套。8月10日，項(xiàng)目售樓處已經(jīng)不復(fù)往日的熱鬧情形，“我們項(xiàng)目都是改善型需求”，銷售人員介紹，本地改善型需求是項(xiàng)目成交的主體力量，“這種項(xiàng)目總價(jià)高，去化比較慢”。

建投·譽(yù)山院位于南開(kāi)區(qū)，4月18日開(kāi)盤(pán)，根據(jù)官方海報(bào)，首開(kāi)和二次加推均已售罄，項(xiàng)目可售房源已然不多。

肖遙分析稱，通過(guò)對(duì)比近3月下發(fā)的銷許可見(jiàn)，市區(qū)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的庫(kù)存量正在逐漸減少，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目去化快、供應(yīng)越來(lái)越少，所以整體成交量有所下降。

“另外，由于多重因素的影響，部分改善置業(yè)的進(jìn)場(chǎng)速度正在放緩。”肖遙進(jìn)一步表示，從目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，二手房掛牌量超17萬(wàn)套，達(dá)到歷史新高。二手房成交的艱難局面，導(dǎo)致賣一買一的改善族難以進(jìn)場(chǎng)?？ㄔ诮灰篆h(huán)節(jié)的置換需求，在一定程度上也減緩了新房市場(chǎng)的的流速。

“樓市降溫之后，購(gòu)房者對(duì)政策放松仍有預(yù)期、對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)整仍有期待，整體觀望情緒較濃。”肖遙認(rèn)為，如何令購(gòu)房者重拾信心是接下來(lái)推動(dòng)樓市筑底回升的關(guān)鍵。“從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，短期樓市走勢(shì)仍存在較大不確定性，在當(dāng)前市場(chǎng)復(fù)蘇壓力較大的背景下，亟須相關(guān)部門(mén)給予樓市更大力度的政策支持，以穩(wěn)定購(gòu)房者的置業(yè)信心。”

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