房地產(chǎn)價(jià)格正在上漲，而建筑成本就在那里。無論你在哪里，價(jià)格都在上漲。例如，德克薩斯州奧斯汀的平均房?jī)r(jià)在短短六個(gè)月內(nèi)上漲了 100,000 美元。

較低的利率和不斷增長(zhǎng)的需求正在推動(dòng)這些價(jià)格上漲。目前，利率處于歷史最低水平，允許買家購買更昂貴的房屋，同時(shí)仍保持每月付款不變。與此同時(shí)，需求也在增加，尤其是在千禧一代(未來 10 年以每天約10,000 人的速度年滿40歲)中，競(jìng)購戰(zhàn)屢見不鮮。

美聯(lián)儲(chǔ)——美聯(lián)儲(chǔ)——有一個(gè)解決方案來幫助減緩房地產(chǎn)價(jià)格的上漲：提高利率。許多人認(rèn)為，一旦利率開始上升，房?jī)r(jià)將停止快速上漲——甚至可能下降。這是有道理的。但是，如果需求仍然如此強(qiáng)勁以至于利率上升不會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響呢?

美聯(lián)儲(chǔ)不直接控制利率;他們通過影響貨幣供應(yīng)量來做到這一點(diǎn)——本質(zhì)上，就是市場(chǎng)上的現(xiàn)金數(shù)量。

向經(jīng)濟(jì)體注入資金相當(dāng)簡(jiǎn)單。印錢，盡可能多地購買，讓賣家?guī)еF(xiàn)金逃跑。一旦現(xiàn)金流經(jīng)市場(chǎng)，借貸就會(huì)變得更容易，因此利率下降。

在大流行開始時(shí)，大約有 4 萬億美元在流通。目前，這個(gè)數(shù)字約為 6.8 萬億美元。這增加了近 2.8 萬億美元，這是美聯(lián)儲(chǔ)開始購買抵押貸款支持證券時(shí)發(fā)生的結(jié)果。美聯(lián)儲(chǔ)通過“印鈔”來實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，然后購買證券并將其作為資產(chǎn)持有，反過來，賣方獲得現(xiàn)金。然后賣家進(jìn)行購買和其他投資，資金就會(huì)流通并被傳遞出去。

美聯(lián)儲(chǔ)目前持有2.5 萬億美元的抵押貸款支持證券，并且對(duì)每月購買近1200 億美元的抵押貸款和債券證券有著穩(wěn)定的興趣。

從經(jīng)濟(jì)中取出資金來控制價(jià)格要復(fù)雜一些。為了減少流通中的貨幣數(shù)量，美聯(lián)儲(chǔ)將需要以折扣價(jià)出售其收購的資產(chǎn)。機(jī)會(huì)主義投資者購買資產(chǎn)，因此現(xiàn)金較少。反過來，美聯(lián)儲(chǔ)每筆銷售所得的錢基本上都被“燒掉”了。

當(dāng)市場(chǎng)上可用的現(xiàn)金較少時(shí)，借貸變得更加昂貴，利率應(yīng)該上升(利率是貨幣的價(jià)格)。我們都知道利率越高，我們的預(yù)算就越緊張。

所以，問題變成了：如果我們正在經(jīng)歷房地產(chǎn)泡沫，由于低利率導(dǎo)致價(jià)格瘋狂上漲，美聯(lián)儲(chǔ)難道不能出售所有抵押貸款支持證券嗎?利率將回升，價(jià)格將停止上漲，貨幣供應(yīng)量將回到 4 萬億美元。那會(huì)讓一切恢復(fù)正常，對(duì)嗎?

不幸的是，還有更多在起作用，美聯(lián)儲(chǔ)在市場(chǎng)上的權(quán)力可能沒有看起來那么大。低利率造成了分流，人們沒有充分關(guān)注住房需求有多大。人太多，房子不夠。目前估計(jì)的住房短缺約為5.5 至 600 萬套需求旺盛的房屋。的平均售價(jià)約為375,000 美元，因此保守估計(jì)，如果我們有足夠的房屋可供出售，則有 2 萬億美元的超額需求可供借入。

那么，更高的利率會(huì)對(duì) 2 萬億美元的住房需求過剩產(chǎn)生什么樣的影響?

以今天創(chuàng)紀(jì)錄的 2.8% 的低利率計(jì)算，價(jià)值 375,000 美元的房屋將導(dǎo)致在 30 年內(nèi)支付約 100,000 美元的利息，使購買的總美元價(jià)格接近 475,000 美元。如果利率跳升至 6%，再增加 100,000 美元，總計(jì)約 575,000 美元。此外，如果稅率上升到 8%，總成本將躍升至 675,000 美元。

當(dāng)您閱讀本文時(shí)，您可能會(huì)想：“哎呀!我討厭付利息!” 并了解為什么利率上升會(huì)拖慢買家的購買欲。然而，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，自大流行開始以來，房?jī)r(jià)中位數(shù)已上漲超過 50,000 美元，并且沒有停止的跡象。

房地產(chǎn)價(jià)格上漲 50,000 美元相當(dāng)于利率上升而什么也沒有發(fā)生。需求太高了。如果買家不得不在低利率和 50,000 美元的房屋價(jià)格或低 50,000 美元的購買價(jià)格加上更高的利率之間做出選擇，他們最終會(huì)無動(dòng)于衷，因?yàn)樗麄內(nèi)栽诶鄯e相同的總成本。

這意味著，如果美聯(lián)儲(chǔ)做一些瘋狂的事情，比如拋售 2 萬億美元的抵押貸款支持證券，吸干現(xiàn)金并將利率飆升至 5%、6% 或 8%，我們?nèi)匀粫?huì)有 2 萬億美元的過剩需求仍在尋求以更高的利率購買房屋。

一些潛在的購房者可能暫時(shí)放棄，繼續(xù)與父母或朋友住在一起，但即使一半的住房需求消失，我們?nèi)匀粵]有足夠的房屋來滿足需求。最終，即使美聯(lián)儲(chǔ)減少貨幣供應(yīng)量并提高利率，也不要指望它會(huì)阻止價(jià)格上漲和全國各地的開放房屋排隊(duì)。

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