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社區(qū)住房計(jì)劃預(yù)算成功的秘訣

2021-07-27 10:26:48 行業(yè)快訊 來(lái)源：
導(dǎo)讀 良好的財(cái)務(wù)和現(xiàn)金流管理是所有運(yùn)行良好且有效運(yùn)作的社區(qū)住房計(jì)劃的核心，包括部分產(chǎn)權(quán)計(jì)劃、共享區(qū)塊、退休開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和業(yè)主協(xié)會(huì) (HOA)。領(lǐng)

良好的財(cái)務(wù)和現(xiàn)金流管理是所有運(yùn)行良好且有效運(yùn)作的社區(qū)住房計(jì)劃的核心，包括部分產(chǎn)權(quán)計(jì)劃、共享區(qū)塊、退休開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和業(yè)主協(xié)會(huì) (HOA)。

領(lǐng)先的物業(yè)管理公司Trafalgar 的總經(jīng)理 Andrew Schaefer 表示，其基礎(chǔ)是全面而準(zhǔn)確的年度預(yù)算。“如果制定得當(dāng)，這將確保該計(jì)劃的收入(主要來(lái)自業(yè)主應(yīng)付的征費(fèi))足以支付未來(lái)一年的所有預(yù)計(jì)日常開(kāi)支，以及該計(jì)劃的對(duì)社區(qū)住房計(jì)劃監(jiān)察服務(wù) (CSOS) 和(在 ST 計(jì)劃中)根據(jù) 10 年維護(hù)計(jì)劃設(shè)立的儲(chǔ)備基金的法定捐款。

“在編制預(yù)算時(shí)，受托人或董事顯然還需要考慮對(duì)供應(yīng)商或服務(wù)提供商的任何巨額未償債務(wù)，以及任何拖欠稅款和實(shí)際每月征收的稅款，這會(huì)影響計(jì)劃的現(xiàn)金流。”

他說(shuō)，他們還必須記住，預(yù)算可能表明需要以高于官方通脹率的幅度增加征稅。“當(dāng)然，關(guān)注成本效益并確保盡可能謹(jǐn)慎地花費(fèi)收入很重要，但確保有足夠的收入來(lái)支付費(fèi)用也很重要，否則就有債權(quán)人無(wú)法獲得償付的風(fēng)險(xiǎn)，服務(wù)中斷，維護(hù)工作沒(méi)有及時(shí)和持續(xù)地進(jìn)行。

Schaefer 表示，Trafalgar 還始終建議 ST 受托人和 HOA 董事使用所謂的 9/3 預(yù)算流程，該流程基于當(dāng)前財(cái)政年度的 9 個(gè)月實(shí)際費(fèi)用和 3 個(gè)月的預(yù)測(cè)費(fèi)用，作為制定下一個(gè)財(cái)政年度的預(yù)算。

“這種方法使他們能夠在本財(cái)政年度結(jié)束之前確定下一年的預(yù)算，預(yù)測(cè)需要增加什么稅以使該計(jì)劃保持盈利，并將該信息傳達(dá)給業(yè)主。”

他指出，目前許多計(jì)劃面臨的一個(gè)問(wèn)題是，他們要等到財(cái)政年度結(jié)束才能編制下一個(gè)財(cái)政年度的預(yù)算，然后才舉行年度股東大會(huì)，直到四個(gè)月后才能批準(zhǔn)這項(xiàng)新預(yù)算。在 ST 計(jì)劃的情況下，或者在 HOA 的情況下甚至六個(gè)月后。

“這當(dāng)然導(dǎo)致征費(fèi)增長(zhǎng)滯后于支出增長(zhǎng)，這對(duì)現(xiàn)金流產(chǎn)生負(fù)面影響，也可能導(dǎo)致業(yè)主在下一年面臨更高的征費(fèi)以趕上，或者不得不提高特別征費(fèi)。任何意外開(kāi)支。”

Schaefer 說(shuō)，這意味著 AGM 可以安排在更接近財(cái)政年度結(jié)束的時(shí)候，這樣計(jì)劃的預(yù)算就可以及時(shí)獲得批準(zhǔn)，新的稅收可以在新財(cái)政年度開(kāi)始時(shí)實(shí)施。

“在部分產(chǎn)權(quán)計(jì)劃中，9/3 預(yù)算也意味著即使 AGM 推遲也無(wú)關(guān)緊要，因?yàn)榱⒎ㄊ跈?quán)受托人自行批準(zhǔn)預(yù)算的管理基金(日常)部分，然后從新財(cái)政年度的第一個(gè)月起實(shí)施高達(dá) 10% 的征費(fèi)，以使計(jì)劃的收入與預(yù)測(cè)的支出保持一致。如有必要，可在股東周年大會(huì)后進(jìn)一步提高征稅。”

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