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房地產(chǎn)租賃管理不善會使您的企業(yè)面臨一系列風險，包括意外終止、違約和出租人的超額收費。隨著新的租賃會計規(guī)則要求租賃在資產(chǎn)負債表上報告為資產(chǎn)和負債，租賃管理不善也可能導致財務報告不準確。隨著公司預計審計費用增加62%，今年，不守嚴格控制可能會導致顯著的額外成本的租賃。
為了保護您的信譽并避免不必要的費用，您必須跟蹤您的租約的主要條款和風險項目。這并不容易，而且您擁有的租約越多，就越困難。利用租賃管理系統(tǒng)可以簡化流程并降低人為錯誤的風險，從而降低審計費用。以下是我在商業(yè)房地產(chǎn)租賃中看到的前八項風險項目：
1. 付款條款(租金和附加租金)
了解租約的付款條款，避免失去租約或多付租金的風險。如果您拖欠租金，您的房東可以終止租約并驅逐您。請注意您的租金和額外租金義務的詳細信息，因為它們可能出現(xiàn)在租約中的多個位置。
此外，大多數(shù)租約要求租戶保持物業(yè)處于良好狀態(tài)并進行維修，并處理可能出現(xiàn)的非結構性問題。租賃還可能要求您為公共區(qū)域支付一部分運營費用、稅費和其他費用(通常稱為公共區(qū)域維護或 CAM 費用)。這些條款可能非常復雜和微妙。我們曾與許多誤解其租約的公司合作——一個很好的例子是一家大型保險公司，因為它沒有意識到其租約需要增加運營費用才能抵消稅收的減少，因此被多收了 185,000 美元。
2. 期權/續(xù)期條款、通知截止日期和要求
如果您能夠通過確保提前延長、續(xù)訂或終止租約，或者擴大或收縮您的空間的選擇，為您的租約增加靈活性，請保持警惕。這些選項是時間敏感的。了解并仔細管理您必須通知房東的日期以及選項的具體條款。如果您錯過了日期或將通知發(fā)送到錯誤的地方，您的房東將沒有義務履行您的選擇，并可能迫使您面臨業(yè)務中斷或不得不支付高得多的租金的風險。
3. 提前終止處罰
如前所述，您可能擁有的選擇之一是有權提前終止。商業(yè)租賃可以允許提前終止而無需支付罰款或支付預先協(xié)商的金額。即使您沒有這樣的選擇，隨著 2020 年援助、救濟和經(jīng)濟安全 (CARES) 法案的出臺，您的房東可能已經(jīng)獲得經(jīng)濟救濟，并且如果您愿意/能夠與您合作需要在協(xié)議到期之前退出。
4. 轉讓/轉租限制
一些租約允許租戶將其租約轉讓或轉租給第三方。兩者有很大的不同。如果您分配租約，新租戶就會介入。你不在畫面中，新租戶與你的房東有直接關系。相反，如果您轉租該空間，您仍然需要遵守租約中的所有內(nèi)容，包括支付租金和費用。轉租人與您有關系，而不是與您的房東有關系。您有責任確保您的轉租人遵守與您的轉租以及與房東的租約。
五、保養(yǎng)維修責任
您的租約還可能包括您在維護和維修方面不能做的事情，例如拆除墻壁或重組布局。它可能包含有關租戶改進的條款，這些條款是商定的空間更改以滿足您的需求。無論如何，請確保您只為自己負責的部分付費，其余的都與您的房東協(xié)商。
6. 不可抗力
不可抗力條款可以免除由于不可預見的情況(例如政府規(guī)定或“不可抗力”)而導致的合同履行。但是請注意，不可抗力條款僅在這些情況阻止您履行租約下的義務時才會生效。例如，如果政府實施的禁令或限制影響您滿足條款的能力，則 Covid-19 大流行可能符合不可抗力條款。
7. 責任限制
責任限制條款概述了一方可能對損失或損害承擔責任的具體條件。通常，在商業(yè)租賃中，租戶會找到幾個限制房東責任的部分，例如有關租戶變更和擴建、經(jīng)紀費和賠償義務的條款。租戶將希望跟蹤這些將風險轉移回租戶的限制，以及租戶能夠在租約中協(xié)商的任何有益限制。但是，與提前終止處罰類似，一方是否可以執(zhí)行這些特定條款可能取決于地點。
8. 行為相關條款/限制
您的租約是否限制您的特定營業(yè)時間?您是否與其他租戶共享公共區(qū)域?了解對您的期望 - 此外，了解其他租戶的業(yè)務和行為可能如何影響您的日常以及您可能分擔的任何 CAM 費用。
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