南非零售房地產(chǎn)市場似乎是“中路”的表現(xiàn)者，夾在表現(xiàn)不佳的寫字樓房地產(chǎn)市場和表現(xiàn)出色的工業(yè)房地產(chǎn)市場之間。

FNB Commercial Property 的房地產(chǎn)行業(yè)策略師 John Loos 在審視零售房地產(chǎn)市場的前景時(shí)指出，按照歷史標(biāo)準(zhǔn)，它仍然是一個(gè)相對昂貴的房地產(chǎn)類別。自 1990 年代中期以來，它出現(xiàn)了非常強(qiáng)勁的租金通脹、運(yùn)營成本通脹和資本增長。

使用 MSCI 年度數(shù)據(jù)，調(diào)整經(jīng)濟(jì)中的總體通脹以獲得“實(shí)際價(jià)值”，房地產(chǎn)零售物業(yè)凈營業(yè)收入(使用 GDP 通脹調(diào)整的通脹)從 2015 年的峰值水平到 2020 年下降了 -20.9%，而實(shí)際資本價(jià)值同期每平方米下降了-18.8%。然而，2020 年的這些實(shí)際價(jià)值仍然比 1995 年的水平分別大幅增長了 60.2% 和 72.3%。

零售房地產(chǎn)市場的實(shí)際租金、收入和價(jià)值迅速上升，發(fā)生在 2008/2009 年全球金融危機(jī)衰退之前的消費(fèi)繁榮時(shí)期。自 1990 年代后期以來，利率已大幅下降，消費(fèi)者的負(fù)債要少得多，在信貸驅(qū)動(dòng)的消費(fèi)熱潮中進(jìn)行，在全球金融危機(jī)之前的幾年里，經(jīng)濟(jì)增長率達(dá)到 5% 以上。

全球金融危機(jī)前的經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)環(huán)境證明了房地產(chǎn)零售物業(yè)租金和價(jià)值的急劇上升。然而，在經(jīng)歷了全球金融危機(jī)后十年經(jīng)濟(jì)增長停滯和消費(fèi)者面臨的金融壓力逐漸上升之后，房地產(chǎn)類別的價(jià)值應(yīng)進(jìn)行重大調(diào)整，以更好地反映經(jīng)濟(jì)基本面。

自 2016 年左右以來，隨著在線零售增長的額外挑戰(zhàn)，這些價(jià)值觀開始廣泛糾正。

在 2022 年第二季度左右發(fā)生劇烈的零售封鎖之后，零售房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)預(yù)計(jì)將從低基數(shù)大幅反彈，但從更大的長期前景來看，問題仍然存在：反彈到什么水平?

與零售房地產(chǎn)市場相關(guān)的幾乎所有重要經(jīng)濟(jì)和其他數(shù)據(jù)都表明，與 2020 年相比，2021 年的情況要好得多，但我們的經(jīng)濟(jì)面臨的無數(shù)結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)表明，我們充其量只能回歸“平庸”。

TPN 租戶付款績效數(shù)據(jù)顯示，零售物業(yè)租戶在 2020 年的硬封鎖期間受到的影響比辦公室和工業(yè)租戶人口更嚴(yán)重，盡管到 2021 年 7 月已經(jīng)恢復(fù)到 66% 的租戶與房東的信譽(yù)良好，比 41 2020 年 5 月的百分比，遠(yuǎn)低于 2020 年 3 月封鎖前測得的 71%。此外，到 2021 年 10 月，信譽(yù)良好的租戶百分比略有回落至 64%，這表明全面復(fù)蘇的最后部分可能在工業(yè)地產(chǎn)市場的 71% 和寫字樓市場的 70% 以下的百分比仍然是最艱難的。

然而，隨著實(shí)際 GDP 增長預(yù)計(jì)將在 2022 年從 2021 年的 4.8% 下降至 2.2%，預(yù)計(jì)消費(fèi)限制仍將顯著。受就業(yè)增長疲軟、利率上升和有效個(gè)人稅率上升的限制，去年估計(jì)為 2.8%，實(shí)際家庭可支配收入增長預(yù)計(jì)將放緩至 0.2。

持續(xù)的財(cái)務(wù)限制仍然表明非必需品的表現(xiàn)不如必需品，而專注于高頻必需品的小型零售中心的表現(xiàn)可能會繼續(xù)優(yōu)于較大的區(qū)域性零售中心。

預(yù)計(jì)自 2020 年以來 GDP 的改善也將導(dǎo)致零售物業(yè)的空置率上升趨勢在 2022 年達(dá)到峰值，但這一比率可能仍然太高，無法緩解目前對實(shí)際租金的巨大壓力。

本地和國際利率上升，再加上南非政府債務(wù)水平的預(yù)期進(jìn)一步上升，導(dǎo)致人們相信政府長期債券(當(dāng)?shù)貍袌龅闹饕苿?dòng)力)將繼續(xù)多年普遍走高，這反過來也將推動(dòng)房地產(chǎn)的資本化率。

FNB 預(yù)計(jì)，隨著 2020 年經(jīng)濟(jì)衰退的影響消退，房地產(chǎn)收入實(shí)現(xiàn)正增長，2022 年租戶業(yè)績將略有改善。這反過來導(dǎo)致對資本正增長的預(yù)期非常低，今年約為 1%，這將比 2020 年的 -10.3% 和 2021 年的預(yù)期 -4% 有很大改善，但將轉(zhuǎn)化為持續(xù)下降在調(diào)整經(jīng)濟(jì)中的一般通貨膨脹時(shí)，以“實(shí)際”價(jià)值計(jì)算。

鑒于零售房地產(chǎn)市場已成為非常昂貴的房地產(chǎn)類別，預(yù)計(jì)進(jìn)一步逐步的實(shí)際調(diào)整將使市場價(jià)值與疲弱的國內(nèi)長期經(jīng)濟(jì)基本面保持一致。

簡而言之，2022 年零售房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)預(yù)計(jì)將比過去兩年顯著改善，但受到與 2008 年之前繁榮時(shí)期截然不同的經(jīng)濟(jì)的影響，實(shí)際價(jià)值持續(xù)逐步調(diào)整，表現(xiàn)平平。

雖然在線零售形式的結(jié)構(gòu)性變化和更高水平的在家工作對物流、零售和辦公市場產(chǎn)生了重大影響，但與強(qiáng)制銷售的跳躍相比，在線零售似乎正在緩慢地蔓延到零售物業(yè)。在家辦公運(yùn)動(dòng)對寫字樓房地產(chǎn)市場的重大沖擊。

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