最近有粉絲在買房時(shí)提到了萬博CBD某板塊。因?yàn)槭枪?，購物哥?dāng)時(shí)也沒太在意。

直到昨天，購物哥再次在朋友圈看到這道菜，一時(shí)間覺得有點(diǎn)“親切”。

然后和粉絲簡單交流了一下，這張碟片里有幾個(gè)關(guān)鍵詞引起了購物狂潮。

“萬博CBD雙地鐵，總價(jià)28萬，60年簽約，5年后返還拆遷補(bǔ)償?！?/p>

嗯哼？世界上有這種好事？

作為一名合格的房產(chǎn)編輯，忍不住好奇心的購物哥決定去項(xiàng)目一探究竟。

來源:中介朋友圈分享

項(xiàng)目的區(qū)位條件相對(duì)優(yōu)越。

旁邊地鐵入口和南大干線都在施工。

人們常說，過了市橋，未來的萬博CBD將是番禺區(qū)的幾何中心，萬博CBD的位置占據(jù)了番禺的C位。

暫且拋開產(chǎn)業(yè)，僅從交通區(qū)位來看，萬博CBD的地位顯而易見。

除了已經(jīng)開通的地鐵7號(hào)線，地鐵18號(hào)線一直是最受關(guān)注的。屆時(shí)，萬博CBD可北至天河或南通南沙，預(yù)計(jì)明年6月正式開業(yè)。

此外，在建的南大干線萬博CBD將加強(qiáng)與番禺經(jīng)濟(jì)區(qū)、南沙新區(qū)的對(duì)內(nèi)聯(lián)系，通過其他線路對(duì)外連接佛山、東莞。

而上面提到的新南六號(hào)板塊，有幸享受到了上述兩項(xiàng)流量紅利。

項(xiàng)目位圖，拍攝:搜狐焦點(diǎn)

同時(shí)，項(xiàng)目所在的萬博CBD發(fā)展迅速，現(xiàn)已入駐眾多巨頭企業(yè)，如奧園中國、歡聚時(shí)代、攜程等。，商業(yè)氛圍逐漸形成；周邊有番禺萬達(dá)廣場、海印步行街等商圈，生活配套日益成熟。

毫無疑問，項(xiàng)目的區(qū)位條件無可挑剔。

萬博CBD在建，拍攝:搜狐焦點(diǎn)

但發(fā)現(xiàn)目前項(xiàng)目距離地鐵18號(hào)線換乘站南村萬博站出口約4公里，步行約22分鐘。在距離該項(xiàng)目幾百米的地方，地鐵站的一個(gè)新出口正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)明年開放。

同時(shí)，項(xiàng)目旁邊的南大干線部分路段也處于施工階段，兩側(cè)道路變窄，堵車時(shí)有發(fā)生。

此外，項(xiàng)目位于十字路口，也在一定程度上給其居住體驗(yàn)帶來了噪音影響。

南大部分干線正在建設(shè)中。攝影:搜狐焦點(diǎn)

沒想到，來到項(xiàng)目營銷中心，一個(gè)醒目的廣告讓我哥猝不及防。

這種廣告是不是充滿了營銷套路？

項(xiàng)目營銷中心，拍攝:搜狐焦點(diǎn)

但是，打鐵還需自身硬。項(xiàng)目怎么樣？

項(xiàng)目為單體建筑，產(chǎn)品呈“回”字形分布。

雙鑰匙可以分層賣？

據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，該項(xiàng)目為單體建筑，11層，6梯58戶，建筑面積約80萬㎡，帶頂層空中園，于今年6月6日正式開盤。其中，項(xiàng)目1-4層將建成綜合商業(yè)體，5-11層銷售公寓產(chǎn)品。

項(xiàng)目沙盤圖，拍攝:搜狐焦點(diǎn)目前項(xiàng)目在售戶型涵蓋戶型面積約32-34㎡和43-52㎡兩種復(fù)式產(chǎn)品，均帶家具交付。預(yù)計(jì)2022年交房。未來萬博CBD引進(jìn)更多企業(yè)和高素質(zhì)人才后，這里的房子很大概率租不出去。

據(jù)銷售現(xiàn)場介紹，該項(xiàng)目的雙鑰產(chǎn)品可以分兩層銷售，每層高約5米，可以減輕購房者的資金壓力。

雙鑰產(chǎn)品一樓，拍攝:搜狐焦點(diǎn)

以一套占地面積約34㎡的雙鑰產(chǎn)品為例。請現(xiàn)場售賣，幫忙算算價(jià)格。

“一樓總價(jià)37萬左右，折合單價(jià)10800元/㎡左右；如果買一整套(兩層)的話，大概要72萬左右，折合單價(jià)10500元/m2左右?！?/p>

計(jì)算賣房的賣價(jià)，拍:搜狐焦點(diǎn)

也就是說，廣告上說的“總價(jià)28萬”其實(shí)買的是復(fù)式產(chǎn)品的其中一層。

購物哥問及此事時(shí)，銷售稱總價(jià)約28萬元的產(chǎn)品為項(xiàng)目特價(jià)房，目前已全部售罄。不得不感嘆這樣的營銷套路真的是絕無僅有。

令人驚訝的是，項(xiàng)目產(chǎn)品呈“回”字形分布，中間是空，這......對(duì)于空的使用似乎有些可惜。

產(chǎn)品分布圖，拍攝:搜狐焦點(diǎn)

據(jù)銷售介紹，由于外環(huán)的房子窗外視野更開闊，其產(chǎn)品總價(jià)比內(nèi)環(huán)產(chǎn)品貴十幾萬元，而且樓層越高，價(jià)格越貴。

想買租，銷售顯示項(xiàng)目位置優(yōu)越，租金可觀。預(yù)計(jì)每套租金收入3000-3500元/月。(僅片面銷售，無正式承諾)

至于這個(gè)數(shù)值是否合適，可以參考萬博CBD類似面積的公寓租金水平。

萬博CBD部分公寓租金信息。截圖來源:Lianjia.com當(dāng)然，2022年項(xiàng)目關(guān)閉后，租金水平難免會(huì)因?yàn)楦鞣N因素而出現(xiàn)波動(dòng)。在此，我們僅作參考。

看完產(chǎn)品，再來說說大家關(guān)心的最后三組關(guān)鍵詞。

簽約60年5年后，會(huì)有返還和拆遷補(bǔ)償。

套路無窮還是正版？

上面提到的“簽約60年5年，返還拆遷會(huì)有補(bǔ)償”的項(xiàng)目，無疑是最耐人尋味的。

購物哥在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目由廣東城際置業(yè)有限公司與塘步溪村合作建設(shè)，其中項(xiàng)目所在地塊原為塘步溪村集體土地，2017年通過控規(guī)變更為商業(yè)設(shè)施用地性質(zhì)，只有一本整體產(chǎn)權(quán)證。

項(xiàng)目現(xiàn)場宣傳文件，拍攝:搜狐焦點(diǎn)

據(jù)現(xiàn)場銷售介紹，該項(xiàng)目出售使用權(quán)。2022年4月收樓后，還有60年使用權(quán)。

但是這個(gè)60年的合同需要簽兩次，第一份合同30年。如果確認(rèn)續(xù)約，需要在收樓半年內(nèi)再次簽約30年，屆時(shí)續(xù)約費(fèi)為4000元/m2。

但是，項(xiàng)目所在的土地是商業(yè)用地。它怎么能拿到60年的使用權(quán)呢？

“根據(jù)相關(guān)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)方面，住宅用地70年，綜合用地50年，商業(yè)用地40年。至于使用年限，土地使用權(quán)出讓的高年限按以下用途確定:住宅用地70年；工業(yè)用地50年；科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；或其他土地50年?！?/p>

根據(jù)合同法，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超出部分無效。

即使簽了20年的租賃合同，有補(bǔ)充協(xié)議，開發(fā)商承諾業(yè)主可以充分使用剩余的使用權(quán)，但還是有很大的不確定性。

至于5年后可以原價(jià)返還的項(xiàng)目承諾，也是目前很多使用權(quán)項(xiàng)目的主要宣傳噱頭。

需要提醒的是，一方面，項(xiàng)目使用權(quán)沒有產(chǎn)權(quán)，存在違約風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，五年的時(shí)間跨度太長。暫且不討論公寓升值還是貶值。小開發(fā)商也可能破產(chǎn)，或者無力回購公寓。

看到這里，可能有不服氣的朋友會(huì)問，開發(fā)商都說過如果項(xiàng)目被征收，補(bǔ)償款就歸業(yè)主，而且也很有保障，可見他們是有誠意的。

這筆賬不是這么算的。如果真的那么想，只能說“太年輕太單純”。

的確，根據(jù)銷售介紹，開發(fā)商承諾:從房屋收樓時(shí)起，如果房屋所在土地在前10年內(nèi)被征收，買方可享受全額補(bǔ)償；如果房子在10年后被拆除，買方可獲得的補(bǔ)償將每年減少5%。

介紹銷售項(xiàng)目的賣點(diǎn)，拍攝:搜狐焦點(diǎn)

簡單來說，第11年，買方可以獲得95%的補(bǔ)償，5%歸項(xiàng)目所有；第12年，買方可以獲得90%的補(bǔ)償，10%歸項(xiàng)目所有，以此類推。

聽起來很美妙，但你能保證會(huì)有補(bǔ)償嗎？

要知道，僅這個(gè)月，廣州就有兩個(gè)項(xiàng)目的使用權(quán)被整改。

“7月2日，白云區(qū)江景花園的業(yè)主也收到了限期搬離的通知；7月21日，番禺永安大廈正式拆遷。兩個(gè)都是因?yàn)闆]有合法的報(bào)建程序，才被列為違建。按規(guī)定，政府是沒有補(bǔ)償?shù)?！?/p>

顯然，使用權(quán)項(xiàng)目不僅產(chǎn)權(quán)無法得到保障，而且大多數(shù)合同在許多情況下也不具有法律效力。

關(guān)于使用公寓的利弊，我們之前已經(jīng)說的太多了，這里就不詳細(xì)討論了。

最后，對(duì)于這類項(xiàng)目，購物哥建議大家考慮各方面，結(jié)合自身的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力謹(jǐn)慎入手！

來源:搜狐焦點(diǎn)廣州站@搜狐焦點(diǎn)廣州站

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