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為控制交易風(fēng)險(xiǎn)，政策助推資金存管，今年超20市出臺(tái)相關(guān)政策，機(jī)構(gòu)在不斷完善資金存管業(yè)務(wù)

“為讓賣(mài)家解抵押，我把170萬(wàn)元首付款直接打給了他，沒(méi)想到竟被他挪用了”。在河北三河市買(mǎi)房的王先生稱(chēng)，其房款被“騙”已近一年，至今仍未解決。

王先生的遭遇并非個(gè)例，在二手房買(mǎi)賣(mài)中，購(gòu)房者因買(mǎi)房不成而資金受損甚至“錢(qián)房?jī)煽铡钡默F(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，這也成為了房產(chǎn)交易中的一大痛點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，尤其是今年以來(lái)，房產(chǎn)交易線(xiàn)上化進(jìn)一步加速，二手房交易的安全性越發(fā)受到各方重視。

業(yè)內(nèi)人士指出，一個(gè)向好趨勢(shì)是，“資金存管”正在成為房產(chǎn)交易過(guò)程中保障資金安全的重要環(huán)節(jié)，越來(lái)越多地被應(yīng)用到實(shí)際房屋交易中。而在政策推動(dòng)及機(jī)構(gòu)不斷優(yōu)化創(chuàng)新之下，行業(yè)相關(guān)平臺(tái)建設(shè)也在持續(xù)完善。

交易資金糾紛頻發(fā)

眾所周知，二手房買(mǎi)賣(mài)流程復(fù)雜、周期長(zhǎng)且涉及的金額大，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，就有可能引發(fā)糾紛，帶來(lái)難以估量的損失。

現(xiàn)實(shí)中，我國(guó)房產(chǎn)交易發(fā)生的法律糾紛正呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2010年至2018年，我國(guó)房產(chǎn)交易糾紛案件總量1288491件。僅2018年，房產(chǎn)交易糾紛案件數(shù)就達(dá)到了30萬(wàn)件。在房產(chǎn)交易過(guò)程中，因資金問(wèn)題而產(chǎn)生的交易糾紛不勝枚舉。

據(jù)購(gòu)房者王先生介紹，去年8月，他在河北三河市通過(guò)一家當(dāng)?shù)刂薪榭粗幸惶追孔?，并簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。因?yàn)樵摲坑?70萬(wàn)元的銀行抵押貸款，賣(mài)家讓他先支付170萬(wàn)元首付款，用于解抵押。可是，在王先生將首付款全部打給賣(mài)家后，到了約定還款日，賣(mài)家卻并未還款，而是挪用了資金。直到現(xiàn)在，這起糾紛仍未解決。

業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，除了王先生不幸遭遇到的賣(mài)家挪用解抵押房款的風(fēng)險(xiǎn)外，房屋交易過(guò)程中通常還可能會(huì)存在以下幾種潛在風(fēng)險(xiǎn)：其一，賣(mài)方一房二賣(mài)；其二，房屋被查封或凍結(jié)；其三，買(mǎi)方支付首付款后，房屋過(guò)戶(hù)失敗，賣(mài)方拒絕退款；其四，過(guò)戶(hù)后，賣(mài)方不配合戶(hù)口遷出；其五，過(guò)戶(hù)后，賣(mài)方不能及時(shí)拿到房款等。

資金存管上“保險(xiǎn)”

“房屋產(chǎn)權(quán)及資金交換在時(shí)間上并非同時(shí)進(jìn)行，資金交付的節(jié)點(diǎn)要早于產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，如果資金流向信息不透明，消費(fèi)者難以得知大筆房款去向?！必悮ふ曳拷灰灼脚_(tái)總經(jīng)理伊凱指出，“如果消費(fèi)者是自行向賣(mài)家支付房款，一旦交易出現(xiàn)問(wèn)題，房款安全很難得到保障。此外，從交易流程本身來(lái)說(shuō)，二手房交易產(chǎn)生糾紛的可能性要超出新房交易?！?/p>

既然二手房交易中安全隱患重重，那么，消費(fèi)者該如何避“坑”？業(yè)內(nèi)建議，在交易過(guò)程中使用“資金存管”，是應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有力抓手和關(guān)鍵因素。

具體來(lái)說(shuō)，資金存管就是在房屋交易未完成之前，房屋交易資金存放在專(zhuān)門(mén)開(kāi)設(shè)的第三方存管賬戶(hù)，由第三方負(fù)責(zé)交易資金的安全存放，房屋交易達(dá)成解凍條件(即完成過(guò)戶(hù))，資金劃轉(zhuǎn)給賣(mài)方，如果交易無(wú)法達(dá)成，資金則退還給買(mǎi)方。

“在整個(gè)交易過(guò)程中，做資金存管雖然在前期比較麻煩，但可以充分保障交易資金的安全。”伊凱表示，資金存管就相當(dāng)于二手房交易中的“支付寶”，把控交易過(guò)程中由客觀原因引起的購(gòu)房款與產(chǎn)權(quán)損失風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，當(dāng)前已有越來(lái)越多的二手房交易者通過(guò)第三方資金存管，有效解決了資金和房產(chǎn)交割中存在的各種安全問(wèn)題。

各地普及不一 有待優(yōu)化

事實(shí)上，資金存管并不是新生事物，2006年，原建設(shè)部會(huì)同中國(guó)人民銀行印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》。

不過(guò)，多年來(lái)，資金存管仍未在國(guó)內(nèi)全面普及，其在各個(gè)城市的推行情況也不盡相同。據(jù)貝殼找房統(tǒng)計(jì)，資金存管比例最高的城市能達(dá)到98%，很多城市都能做到90%以上，但也有不少城市只有30%-40%或更低。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)柴強(qiáng)在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，“根據(jù)我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)，新建商品房預(yù)售資金實(shí)行政府強(qiáng)制監(jiān)管，但存量房交易資金監(jiān)管由于法律、行政法規(guī)的規(guī)定不夠明確，各地的監(jiān)管尺度寬嚴(yán)不一，可以在實(shí)踐中引導(dǎo)交易雙方特別是購(gòu)房人認(rèn)識(shí)到交易資金監(jiān)管的重要性，督促雙方共同進(jìn)行交易資金監(jiān)管。”

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，有些地方資金存管落地較為困難，一方面是由于買(mǎi)房屬于低頻交易，很多百姓對(duì)此的認(rèn)知還有待提高；另一方面也有一些賣(mài)家覺(jué)得麻煩，或是擔(dān)心會(huì)延長(zhǎng)房款到賬時(shí)間而不愿意做。

據(jù)伊凱介紹，以前的存管模式辦理手續(xù)較為繁瑣，需要線(xiàn)下簽訂協(xié)議、去銀行開(kāi)賬戶(hù)、多次領(lǐng)取遞交材料等，不過(guò)，目前相關(guān)平臺(tái)不斷優(yōu)化線(xiàn)上建設(shè)，手續(xù)方面已極大簡(jiǎn)化，線(xiàn)下環(huán)節(jié)也都能轉(zhuǎn)到線(xiàn)上，“有的業(yè)主甚至在路邊停車(chē)就把業(yè)務(wù)辦理了?！?/p>

那么，資金存管是否會(huì)影響房款到賬時(shí)間？“只要房屋完成過(guò)戶(hù)，房款最晚可在2個(gè)工作日內(nèi)解凍到賣(mài)方賬戶(hù)?！币羷P表示，此舉同時(shí)也能避免買(mǎi)方延遲付尾款的風(fēng)險(xiǎn)。

由此看來(lái)，制約資金存管的一些影響因素，實(shí)際上正在逐步得到優(yōu)化和解決。

政策“力挺” 機(jī)構(gòu)發(fā)力完善

值得關(guān)注的是，政策層面也在“力挺”資金存管的推進(jìn)。近年來(lái)，從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部到地方政府，針對(duì)資金存管的意見(jiàn)要求密集出臺(tái)。據(jù)貝殼找房統(tǒng)計(jì)，除省與直轄市外，2019年全國(guó)范圍出臺(tái)針對(duì)二手房、新房資金管理政策的地級(jí)市超過(guò)50個(gè)；2020年，出臺(tái)相關(guān)政策的城市已超20個(gè)。

隨著政策的推動(dòng)和行業(yè)的發(fā)展，一些品牌企業(yè)與第三方機(jī)構(gòu)也在積極探索如何做好資金存管。據(jù)悉，鏈接了200多家新經(jīng)紀(jì)品牌的貝殼找房，已經(jīng)與光大銀行、工商銀行、中信銀行等商業(yè)銀行達(dá)成戰(zhàn)略合作，推出了貝殼-銀行資金存管，消費(fèi)者可以在APP上完成資金存管簽訂，通過(guò)線(xiàn)上轉(zhuǎn)賬或線(xiàn)下刷POS機(jī)完成資金存管，更為高效便捷。

據(jù)貝殼找房方面介紹，截至2020年7月，該公司的銀行資金存管業(yè)務(wù)，已經(jīng)上線(xiàn)全國(guó)103個(gè)城市。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，要保障交易資金安全，營(yíng)造良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，資金存管勢(shì)在必行。伊凱表示，“未來(lái)，希望大家都能提升安全意識(shí)，習(xí)慣做資金監(jiān)管，每一筆交易資金都能夠被很好保護(hù)起來(lái)，交易更加順暢安全?！?/p>

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