想必現(xiàn)在有很多小伙伴對于房產(chǎn)方面的知識都比較想要了解，那么今天小好小編就為大家收集了一些關于現(xiàn)在劃撥土地房屋買賣應該怎么避免風險方面的房產(chǎn)知識分享給大家，希望大家會喜歡哦。

1、一、法律規(guī)范及其適用目前，在我國有關規(guī)范劃撥土地使用權上形成的房屋產(chǎn)權的法律法規(guī)主要有：規(guī)范房地產(chǎn)的《城市房地產(chǎn)管理法》，以及與之配套的《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》和《城市房屋權屬登記管理辦法》;規(guī)范地產(chǎn)(國有劃撥土地使用權)的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，以及與之配套的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》和《土地登記規(guī)則》等兩個方面。從適用的對事效力看，前者既規(guī)范地產(chǎn)(國有劃撥土地使用權)，又規(guī)范房屋產(chǎn)權，后者主要規(guī)范地產(chǎn)(國有劃撥土地使用權)，在?房隨地走?的原則下，附帶的規(guī)范著房屋產(chǎn)權，因此《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及其配套規(guī)章規(guī)定：?土地使用者轉讓地上建筑物，其他附著物等所有權時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物，其他附著物作為動產(chǎn)轉讓的除外?。從適用的空間效力看，前者僅適用于城市規(guī)劃區(qū)，超出城市規(guī)劃區(qū)，在沒有其他規(guī)范房地產(chǎn)方面的法律、行政法規(guī)、行政規(guī)章以及其他規(guī)范性法律文件的情況下，予以參照執(zhí)行，且有法規(guī)的明確規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》第七十一條?在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動以及實施房地產(chǎn)管理，參照本法執(zhí)行?。而《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》、《城市房屋權屬登記管理辦法》第二條均作出同樣的規(guī)定;后者則適用于所有的國有土地，包括市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，且《暫行條例》在第二條作了明確的規(guī)定。二、準予轉讓的條件及其方式劃撥土地使用權只有符合一定條件下方可轉讓。即：(1)土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟組織和個人;(2)領有國有土地使用證;(3)具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權證明;(4)依照有關土地使用權出讓的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓所獲得收益抵交土地使用權出讓金(國土部門審核認定)。可見，劃撥土地使用權上形成房屋產(chǎn)權的轉讓，必須同樣要經(jīng)過由劃撥土地使用權到有償出讓土地使用權這一體制的轉換，未補辦土地使用權出讓手續(xù)不得轉讓。在城市規(guī)劃區(qū)，劃撥土地使用權上形成的房屋產(chǎn)權轉讓時，必須報有批準權的人民政府批準。有批準權的人民政府批準予以轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。三、批準主體及其認定在執(zhí)法實踐中，行政主體并非一定就是執(zhí)法主體?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對其行政主體和執(zhí)法主體規(guī)定明確，即縣級以上土地管理部門。國家土地管理局國土函字第71號明確指出：?‘縣’不包括市轄區(qū)??！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，劃拔土地使用權上形成的房屋產(chǎn)權轉讓時，報有批準權的人民政府批準。有批準權的人民政府是哪一級人民政府，是否包括市轄區(qū)人民政府，普遍認定劃拔土地使用權上形成的房屋產(chǎn)權的轉讓審批機關就是國土資源部門。(《城市房地產(chǎn)管理法》第六十六條規(guī)定，轉讓劃拔土地使用權上形成的房屋產(chǎn)權時，未按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批的，由縣級以上人民政府土地管理部門作出行政處罰。在國務院尚未出臺新的規(guī)定之前，應執(zhí)行《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，由縣級以上土地管理部門履行審批手續(xù)，收繳土地使用權出讓金，?縣?，不包括市轄區(qū)，且有支持這一觀點成立的規(guī)范性法律文件，即國家土地管理局國土批89號《關于執(zhí)行〈城市房地產(chǎn)管理法〉和國務院55號令有關問題的批復》第二條?目前，國務院尚未對人民政府審批劃拔土地使用權轉讓的權限作出新的規(guī)定，應按國務院原有規(guī)定《關于出讓國有土地使用權批準權限的通知》(國發(fā)49號)，關于‘政府對有償出讓國有土地使用權批準權限，應與行政劃拔國有土地使用權的批準權限相同’的規(guī)定執(zhí)行，不再按國務院55號令關于由市、縣人民政府有關部門審批的規(guī)定執(zhí)行?。其二，國家土地管理局國土批13號《關于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干問題的批復》、建設部建房字493號《關于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見的通知》，依據(jù)國務院批準的建設部、國家土地管理局?三定?方案，明確規(guī)定了劃拔土地使用權上形成的房屋產(chǎn)權轉讓的行政主管機關是縣級以上各級土地管理部門，房屋產(chǎn)權作為動產(chǎn)轉讓的由縣級以上城建部門管轄。特別是國土批13號文件第二條二款：?房地產(chǎn)市場同時涉及房屋買賣、租賃、抵押和土地使用權轉讓、抵押等，凡土地使用權轉讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權出租等應由土地管理部門負責規(guī)范和管理?)四、非法轉讓房地產(chǎn)的認定《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》明確了房地產(chǎn)轉讓的一般程序，即：簽約、申報、審查、勘測與評估、交納稅費(不包括土地使用權出讓金)、核發(fā)過戶單，法律法規(guī)同時又對劃拔土地使用權上形成房地產(chǎn)的轉讓作了?有批準權的人民政府批準?的特別規(guī)定，形成了一般程序的前置程序，即批準。所以，凡未經(jīng)有批準權的人民政府(實為同級土地管理部門)批準，轉讓國有劃拔土地使用權上形成的房屋產(chǎn)權，不論其是否辦理了房屋產(chǎn)權變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)轉讓的當事人都構成非法轉讓房地產(chǎn)，均要接受房地產(chǎn)管理法規(guī)的處罰，只是在處罰的裁量上有所區(qū)別。需提交證件和資料：1、登記申請書;2、申請人身份證明(企事業(yè)單位提交營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、法定代表人證，法人代表身份證)3、房屋權屬證書;4、證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料(買賣合同、互換合同、經(jīng)公證贈與合同、分割協(xié)議、合并協(xié)議、入股協(xié)議、分立合同、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書或其他證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料)5 、國土部門批準轉讓文書; 6、其他必要材料。

2、劃撥土地房產(chǎn)過戶一、法律規(guī)范及其適用目前，在我國有關規(guī)范劃撥土地使用權上形成的房屋產(chǎn)權的法律法規(guī)主要有：規(guī)范房地產(chǎn)的《城市房地產(chǎn)管理法》，以及與之配套的《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》和《城市房屋權屬登記管理辦法》;規(guī)范地產(chǎn)(國有劃撥土地使用權)的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，以及與之配套的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》和《土地登記規(guī)則》等兩個方面。從適用的對事效力看，前者既規(guī)范地產(chǎn)(國有劃撥土地使用權)，又規(guī)范房屋產(chǎn)權，后者主要規(guī)范地產(chǎn)(國有劃撥土地使用權)，在?房隨地走?的原則下，附帶的規(guī)范著房屋產(chǎn)權，因此《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及其配套規(guī)章規(guī)定：?土地使用者轉讓地上建筑物，其他附著物等所有權時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物，其他附著物作為動產(chǎn)轉讓的除外?。從適用的空間效力看，前者僅適用于城市規(guī)劃區(qū)，超出城市規(guī)劃區(qū)，在沒有其他規(guī)范房地產(chǎn)方面的法律、行政法規(guī)、行政規(guī)章以及其他規(guī)范性法律文件的情況下，予以參照執(zhí)行，且有法規(guī)的明確規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》第七十一條?在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動以及實施房地產(chǎn)管理，參照本法執(zhí)行?。而《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》、《城市房屋權屬登記管理辦法》第二條均作出同樣的規(guī)定;后者則適用于所有的國有土地，包括市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，且《暫行條例》在第二條作了明確的規(guī)定。二、準予轉讓的條件及其方式劃撥土地使用權只有符合一定條件下方可轉讓。即：(1)土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟組織和個人;(2)領有國有土地使用證;(3)具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權證明;(4)依照有關土地使用權出讓的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓所獲得收益抵交土地使用權出讓金(國土部門審核認定)。可見，劃撥土地使用權上形成房屋產(chǎn)權的轉讓，必須同樣要經(jīng)過由劃撥土地使用權到有償出讓土地使用權這一體制的轉換，未補辦土地使用權出讓手續(xù)不得轉讓。在城市規(guī)劃區(qū)，劃撥土地使用權上形成的房屋產(chǎn)權轉讓時，必須報有批準權的人民政府批準。有批準權的人民政府批準予以轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。三、批準主體及其認定在執(zhí)法實踐中，行政主體并非一定就是執(zhí)法主體?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對其行政主體和執(zhí)法主體規(guī)定明確，即縣級以上土地管理部門。國家土地管理局國土函字第71號明確指出：?‘縣’不包括市轄區(qū)??！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，劃拔土地使用權上形成的房屋產(chǎn)權轉讓時，報有批準權的人民政府批準。有批準權的人民政府是哪一級人民政府，是否包括市轄區(qū)人民政府，普遍認定劃拔土地使用權上形成的房屋產(chǎn)權的轉讓審批機關就是國土資源部門。(《城市房地產(chǎn)管理法》第六十六條規(guī)定，轉讓劃拔土地使用權上形成的房屋產(chǎn)權時，未按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批的，由縣級以上人民政府土地管理部門作出行政處罰。在國務院尚未出臺新的規(guī)定之前，應執(zhí)行《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，由縣級以上土地管理部門履行審批手續(xù)，收繳土地使用權出讓金，?縣?，不包括市轄區(qū)，且有支持這一觀點成立的規(guī)范性法律文件，即國家土地管理局國土批89號《關于執(zhí)行〈城市房地產(chǎn)管理法〉和國務院55號令有關問題的批復》第二條?目前，國務院尚未對人民政府審批劃拔土地使用權轉讓的權限作出新的規(guī)定，應按國務院原有規(guī)定《關于出讓國有土地使用權批準權限的通知》(國發(fā)49號)，關于‘政府對有償出讓國有土地使用權批準權限，應與行政劃拔國有土地使用權的批準權限相同’的規(guī)定執(zhí)行，不再按國務院55號令關于由市、縣人民政府有關部門審批的規(guī)定執(zhí)行?。其二，國家土地管理局國土批13號《關于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干問題的批復》、建設部建房字493號《關于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見的通知》，依據(jù)國務院批準的建設部、國家土地管理局?三定?方案，明確規(guī)定了劃拔土地使用權上形成的房屋產(chǎn)權轉讓的行政主管機關是縣級以上各級土地管理部門，房屋產(chǎn)權作為動產(chǎn)轉讓的由縣級以上城建部門管轄。特別是國土批13號文件第二條二款：?房地產(chǎn)市場同時涉及房屋買賣、租賃、抵押和土地使用權轉讓、抵押等，凡土地使用權轉讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權出租等應由土地管理部門負責規(guī)范和管理?)四、非法轉讓房地產(chǎn)的認定《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》明確了房地產(chǎn)轉讓的一般程序，即：簽約、申報、審查、勘測與評估、交納稅費(不包括土地使用權出讓金)、核發(fā)過戶單，法律法規(guī)同時又對劃拔土地使用權上形成房地產(chǎn)的轉讓作了?有批準權的人民政府批準?的特別規(guī)定，形成了一般程序的前置程序，即批準。所以，凡未經(jīng)有批準權的人民政府(實為同級土地管理部門)批準，轉讓國有劃拔土地使用權上形成的房屋產(chǎn)權，不論其是否辦理了房屋產(chǎn)權變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)轉讓的當事人都構成非法轉讓房地產(chǎn)，均要接受房地產(chǎn)管理法規(guī)的處罰，只是在處罰的裁量上有所區(qū)別。需提交證件和資料：1、登記申請書;2、申請人身份證明(企事業(yè)單位提交營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、法定代表人證，法人代表身份證)3、房屋權屬證書;4、證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料(買賣合同、互換合同、經(jīng)公證贈與合同、分割協(xié)議、合并協(xié)議、入股協(xié)議、分立合同、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書或其他證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料)5 、國土部門批準轉讓文書; 6、其他必要材料。

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