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房屋實際權利人不能行使相鄰權，相鄰權只能由房屋所有人行使。

房屋的產(chǎn)權是以登記為準的，房屋登記在誰名下的，誰就是房屋的所有人，實際權利人不是物權登記人，不能行使相鄰權。

相鄰權指不動產(chǎn)的所有人或使用人在處理相鄰關系時所享有的權利。具體來說，在相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權或使用權，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權利。相鄰權實質上是對所有權的限制和延伸。

相鄰關系中較常行使的權利包括：

土地或建筑物范圍內(nèi)歷史形成的必經(jīng)通道，相鄰各方享有通行的權利，土地或建筑物的所有人、使用人不得阻止或堵塞；相鄰一方因建筑施工、鋪路架線必須臨時占用他方土地的，他方應予以方便，但施工方應合理使用，完工后恢復原狀，造成損失要給予補償。

對自然流水，相鄰各方都有權使用，不得擅自堵塞或排放；相鄰一方必須通過另一方土地排水的，另一方應當允許，但使用者應采取措施減少損失，并給予對方損失補償。

在建房挖溝時，應當與鄰人房屋等不動產(chǎn)保持一定距離，不得影響鄰人房基，不得將屋檐水或流水瀉入鄰人的土地或房屋，也不得影響他人通風、采光或生活；相鄰一方所有的竹木根枝越界影響他人房屋的通風、采光、建筑物牢固及正常使用的，他方有權責令其截除根枝或伐去竹木，已造成損失的，應予賠償。

【法律依據(jù)】

《民法典》第二百八十八條，不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

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