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樓面地價(jià)是什么意思（50%！房?jī)r(jià)高過(guò)“樓面地價(jià)”的50%開(kāi)發(fā)商才能回本）

據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，數(shù)十個(gè)即將入市的地王項(xiàng)目集體陷入“入市即虧”的尷尬局面。外有持續(xù)的樓市調(diào)控，內(nèi)有房?jī)r(jià)調(diào)整年的市場(chǎng)壓力，地王們面臨生死關(guān)頭：一上市就得虧損割肉，不上市資金鏈就難以維系。

相信很多關(guān)注房地產(chǎn)的購(gòu)房者都看過(guò)一些土拍新聞，不少高價(jià)競(jìng)拍的地塊被稱(chēng)為地王，然而經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)樓價(jià)跌穿地王割肉的情況，因此讓人不禁疑惑：到底樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)哪個(gè)更貴？

首先，我們來(lái)了解一下樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)的概念：

一、什么是樓面地價(jià)？

樓面地價(jià)，即單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。樓面地價(jià)是房?jī)r(jià)的主要組成部分之一，與建造成本、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、相關(guān)稅費(fèi)等共同構(gòu)成了商品房的市場(chǎng)價(jià)值。

樓面地價(jià)的計(jì)算公式：

例如：2009-12-26日在福建福州拍賣(mài)的宗地2009-22號(hào)。土地面積為13145平方米，容積率為2，建筑密度≤25%，綠地率≥25%，建筑高度≤80米。最后成交價(jià)為63億元。

樓面地價(jià)=463000000/（13145X2）=11007元/平方

二、樓面地價(jià)和房?jī)r(jià)哪個(gè)貴？

樓面地價(jià)是房?jī)r(jià)的主要組成部分之一，與建造成本、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、相關(guān)稅費(fèi)等共同構(gòu)成了商品房的市場(chǎng)價(jià)值。

樓面地價(jià)可以表現(xiàn)出房產(chǎn)項(xiàng)目單位售價(jià)中所包含的土地成本有多少，一般來(lái)說(shuō)商品房的最終售價(jià)中包含著樓面地價(jià)，因此開(kāi)發(fā)商會(huì)將競(jìng)拍土地時(shí)支出的土地價(jià)格作為商品房最終售價(jià)的重要參考標(biāo)準(zhǔn)之一。

基本上知道了樓面地價(jià)及房屋的建造成本、稅費(fèi)成本、營(yíng)銷(xiāo)成本等等就可以估算出一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的成本價(jià)格，從而確定房產(chǎn)最終售價(jià)大概是多少。拍地時(shí)，樓面價(jià)只是土地成本，如果加上建筑安裝成本、人力成本、銷(xiāo)售成本以及債務(wù)成本，房?jī)r(jià)高過(guò)地價(jià)50%方能回本。

舉個(gè)例子：某地塊樓面價(jià)為3萬(wàn)，那么起碼房?jī)r(jià)起碼要賣(mài)到4萬(wàn)以上，開(kāi)發(fā)商才能回本。因此一般情況下，房?jī)r(jià)都是比樓面地價(jià)更貴的。不過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化風(fēng)云莫測(cè)，去年樓面地價(jià)還是5萬(wàn)，今年步入寒冬降到2萬(wàn)的情況也不是沒(méi)有，而開(kāi)發(fā)商受到現(xiàn)金流的壓力，迫于無(wú)奈也會(huì)將房?jī)r(jià)降低，所以會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)比樓面地價(jià)低的情況。

三、樓價(jià)跌穿，地王割肉

近日，廈門(mén)翔安金茂悅對(duì)外開(kāi)售，特價(jià)房源單價(jià)僅為8萬(wàn)元/平方米。就在去年7月，這塊地被金茂拿下時(shí)，樓面價(jià)就高達(dá)94萬(wàn)元/平方米。

房?jī)r(jià)比地價(jià)每平方米低了1400元，這不只是虧損那么簡(jiǎn)單，簡(jiǎn)直比大割肉還要夸張。按上文的說(shuō)法，金茂悅.94萬(wàn)的樓面價(jià)，起碼要賣(mài)到4萬(wàn)左右，才能回本。原因就是這一樓盤(pán)在其拍地的2017年，恰好是樓市一路向上的行情；而在樓盤(pán)入市的2018年，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生翻天覆地的變化。

作為全國(guó)房?jī)r(jià)最高城市之一，廈門(mén)房?jī)r(jià)在今年上半年就率先進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)某網(wǎng)數(shù)據(jù)，廈門(mén)二手房掛牌均價(jià)從最高99萬(wàn)元下跌到2萬(wàn)元，跌幅超過(guò)15%。在部分外圍區(qū)域，跌幅甚至超過(guò)20%。

正是在這種背景下，萬(wàn)科在廈門(mén)率先開(kāi)啟大幅降價(jià)促銷(xiāo)，這一次，地王們的促銷(xiāo)力度更甚于以往。開(kāi)發(fā)商寧可割肉也要賣(mài)房，可見(jiàn)現(xiàn)金流壓力是多么大。曾有地王一響，黃金萬(wàn)兩，如今樓市過(guò)冬，地王們恐怕也難逃割肉魔咒了。

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